부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 엘이즈지29 8층 803호, 용도는 다세대입니다. 이 사건에서 먼저 볼 것은 감정가 247,000,000원이 아니라 말소기준이 2025.03.25 임의경매개시결정으로 잡혀 있다는 점입니다. 최호철의 임차권등기는 2024.03.20, 전입은 2022.03.14로 그보다 빠르고, 등기상 임차보증금은 185,000,000원입니다. 해당 임차권은 권리자료상 말소기준 이전 권리로서 미배당분을 매수인이 인수하는 구조로 분류되어 있습니다.
현재 최저가 247,000,000원으로 계산된 배당표에서는 집행비용 4,258,000원 후 최호철에게 185,000,000원이 전액 배당되어 최호철 몫의 미배당 인수액은 0원으로 표시됩니다. 그러나 현황조사에는 최호철 외 10명의 이름과 전입일이 확인되고, 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이 10명에 대해서는 단순히 “대항력 있음”이라고 확정할 것이 아니라 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞고, 총 인수액 역시 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 8층 803호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 부산성의신용협동조합 |
| 사건 청구액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
2022.02.10 부산성의신용협동조합 명의 채권최고액 5,170,000,000원의 근저당권 설정도 확인되지만, 해당 근저당은 등기자료상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 한편 2025.11.19에는 그 1번 근저당권의 이전등기가 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 존재합니다. 따라서 1번 근저당의 현재 효력과 이전·말소 연결관계는 등기부 원본에서 재확인할 필요가 있습니다.
또한 2022.02.10 민간임대주택등기와 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분이 말소기준보다 앞서 존재합니다. 이처럼 선행 등기가 여러 개 있는 사건이므로, 단순히 “경매개시결정 이후 권리는 소멸”만 보고 접근하기보다 선순위 등기 및 임차권의 실제 존속·말소 여부를 각각 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 최호철 185,000,000원보다 ‘미상 10명’이 더 어렵다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최호철 | 2022.03.14 | 185,000,000원 | 확정 2022.02.23 · 배당요구 2024.03.20 | 有 | 有 | 미배당분 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 배당요구 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
최호철은 임차보증금·전입일·확정일자·임차권등기가 확인됩니다. 나머지 점유자는 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력·우선변제·승계 여부를 확정하지 않고 “가능·미상”으로 판단합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘247,000,000원이 싸다’고 할 수 없다
엘이즈지29의 단지 정보는 14세대, 사용승인일 2021.12.13으로 확인됩니다. 다만 이 물건과 동일 면적이라고 확인할 수 있는 실거래 비교값이 없어, 감정가 및 최저가 247,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지를 판단할 가격 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
특히 이 사건은 권리 리스크가 가격보다 우선합니다. 최호철 보증금 185,000,000원은 현재 회차에서는 전액 배당되는 계산이지만, 2회 유찰 시 매각가는 158,080,000원으로 내려가고 표시된 매수인 인수액이 29,933,120원으로 발생합니다. 이처럼 대항력 있는 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 구간에서는 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수가 커져 실질취득은 보증금 수준에 묶이는 인수형 구조로 봐야 합니다. 게다가 이 사건에는 보증금 미상 점유자들이 별도로 남아 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 임차인 최호철 보증금 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 57,742,000원 |
현재 표시된 배당 시나리오는 최호철 보증금 전액 배당을 전제로 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금이 확인되지 않은 점유자들의 권리가 확정되면 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다. 또한 사건 청구액은 5,083,269,787원이지만 이 예상배당표에서는 신청채권자 배당액이 별도로 계산되지 않아, 이 표만으로 신청채권 회수액을 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 표시 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 247,000,000원 | 57,742,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 197,600,000원 | 9,033,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 158,080,000원 | 0원 | 29,933,120원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근이며, 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정도 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층으로, 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 870.0㎡, 평지·자루형, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다. 일부 토지는 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 환금성. 엘이즈지29은 14세대, 사용승인일 2021.12.13로 확인됩니다. 동일 면적이 확인된 실거래 가격 없이 감정가만으로 환금성과 적정 매입가를 판단하는 것은 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 10명의 보증금 확인. 김미리·김진아·김민서·김벽·김민선·이수빈·이호진·서옥애·박재봉·박원미의 임대차계약·보증금·확정일자를 확인해야 총 인수액 계산이 가능합니다.
- 최호철 미배당분 확인. 임차권등기 보증금은 185,000,000원이며 현 회차 계산에서는 전액 배당되지만, 낙찰가가 내려가면 미배당 승계가 발생합니다.
- 2회 유찰 착시 금지. 매각가 158,080,000원만 보면 가격이 크게 내려가지만 표시 인수액 29,933,120원이 생깁니다. 대항력 임차인의 보증금보다 낮은 낙찰가에서는 낙찰가 하락이 곧 실질취득 하락으로 이어지지 않습니다.
- 2022.02.10 근저당 연결관계 확인. 부산성의신용협동조합의 5,170,000,000원 근저당은 이미 말소 표시가 있으면서 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 이전등기가 존재하므로 등기부 원본의 연결관계를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기·보전처분 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기와 2024.01.23 재산보전처분이 말소기준보다 앞서 있으므로 매각 후 효력·말소 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 면적이 확인된 실거래 비교값 없이 최저가 247,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 말고 개별 실거래·매물가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았고 미상 임차관계도 남아 있으므로 매각물건명세서·배당요구·현황조사·등기부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 247,000,000원”보다 먼저 풀어야 할 권리가 많다
이 물건은 감정가와 최저가가 모두 247,000,000원인 신건이지만, 가격부터 볼 사건이 아닙니다. 최호철은 보증금 185,000,000원, 전입 2022.03.14, 확정일자 2022.02.23, 임차권등기 2024.03.20이 확인되는 선순위 임차인이고, 현재 회차에서는 전액 배당되어 표시 인수액이 0원입니다. 그러나 최호철 외 10명의 전입자가 있고 이들의 보증금·확정일자가 미상이라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
또한 2회 유찰 시에는 최호철에게만도 표시 인수액 29,933,120원이 발생합니다. 대항력 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 구간에서는 낙찰가 하락분을 그대로 가격 메리트로 볼 수 없고, 실질취득은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 여기에 미상 점유자의 승계 가능성까지 합치면 총 실질취득액 자체가 아직 확정되지 않은 사건입니다.
동일 면적이 확인된 실거래 비교도 없어 최저가 247,000,000원이 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 명확합니다. 가격 판단 전 임차관계 확정, 임차관계 확정 전 인수 0원 단정 금지. 이 사건은 최저가보다 선순위 임차인과 등기 연결관계를 먼저 풀어야 하는 고난도 권리분석 물건입니다.
