부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 ‘엘이즈지29’ 8층 803호, 사건상 용도는 다세대입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 1회 유찰이 아닙니다. 현재 분석에서는 2025.03.25 임의경매개시결정을 말소기준으로 두고 있으며, 그보다 앞선 2022.03.14 전입·2022.02.23 확정일자를 갖춘 최호철의 주택임차권이 매수인에게 영향을 미치는 구조로 계산됩니다.
최호철의 임차보증금은 185,000,000원입니다. 현재 최저가 172,900,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,220,600원을 제외한 169,679,400원이 최호철에게 우선 배당되고, 남는 15,320,600원은 매수인이 부담하는 것으로 계산됩니다. 따라서 입찰가만 보면 1억7천만원대이지만 실질적으로는 188,220,600원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 8층 803호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 172,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 민간임대주택등기 | 2022.02.10 등기 · 임대의무기간 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 대상으로 기재 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
최호철의 임차권등기는 2024.03.20 등기됐지만, 등기 내용에는 임대차계약일 2022.02.23, 주민등록·점유개시일 2022.03.14, 확정일자 2022.02.23, 보증금 185,000,000원이 명시돼 있습니다. 배당요구도 확인되고 있어 우선변제권 행사 구조가 명확하며, 현재 회차에서는 전액 배당되지 않아 부족분이 매수인에게 넘어갑니다.
임차인 현황 — 확정 1명 + 미상 위험 10명
보증기관의 대위·승계 중복 신고는 확인되지 않습니다. 최호철은 보증금·전입·확정일자가 확인되지만, 나머지 10명은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최호철 | 2022.03.14 | 185,000,000원 / 2022.02.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 15,320,600원 승계 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 / 미상 · 배당요구 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
② 가격 착시 — 유찰돼도 실질취득은 보증금 수준에 묶인다
현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 같은 현상이 나타납니다. 최저매각가가 낮아질수록 최호철에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 이 사건은 최저가가 내려가는 폭만큼 실제 취득부담이 내려가지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 172,900,000원 | 15,320,600원 | 188,220,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 121,029,999원 | 66,464,421원 | 187,494,420원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 84,720,999원 | 102,203,979원 | 186,924,978원 |
③ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,220,600원 |
| 1. 임차인 최호철 보증금 | 185,000,000원 | 169,679,400원 |
| 최호철 미배당 · 매수인 인수 | - | 15,320,600원 |
| 신청채권자 · 부산성의신용협동조합 | 5,083,269,787원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 최호철 우선변제에 모두 소진됩니다. 최호철의 미배당 보증금 15,320,600원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태에서는 건물 내 일부 기호를 다세대주택, 일부를 주거용 오피스텔로 구분하고 있습니다.
- 입지. 수영초등학교 남측 인근이며, 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물이며, 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 기재돼 있습니다.
- 도로·토지. 서측으로 폭 약 5M 내외 포장도로에 접하고, 제2종일반주거지역입니다. 토지는 870.0㎡, 공시지가는 1,622,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최호철 인수액 반영. 현재 회차의 입찰가 판단 기준은 172,900,000원이 아니라 인수액을 더한 188,220,600원입니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 2회 유찰 시 실질취득 187,494,420원, 3회 유찰 시 186,924,978원으로 최저가 하락폭만큼 총 부담이 줄지 않습니다.
- 미상 전입자 10명 확인. 각 인원의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사·전입세대 자료와 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 등기 처리 및 관련 의무의 존속 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분 등기가 있으므로 현재 효력과 경매절차에 미치는 영향을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변동 원본 대조. 2022년 근저당 말소 표시와 2025년 근저당권 이전 기재가 함께 존재하므로 최신 등기사항전부증명서 확인이 필수입니다.
- 시세는 별도 확인. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 실질취득 188,220,600원이 시세보다 낮은지 높은지는 현재 수치만으로 판정할 수 없습니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “실질취득가”를 봐야 한다
감정가 247,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 172,900,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 최호철의 보증금 185,000,000원이 선순위로 작동하면서 현재 회차에만 15,320,600원의 인수가 생깁니다. 결과적으로 실질취득은 188,220,600원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 매각가는 내려가지만 미배당 보증금이 커져 2회 유찰 시 실질취득은 187,494,420원, 3회 유찰 시에도 186,924,978원입니다. 여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자 10명까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차보증금과 미상 점유자의 추가 인수 가능성을 얼마나 정확히 확정하느냐입니다. 실거래 비교값이 없는 만큼 현재 단계에서 가격이 싸다고 단정할 근거도 없습니다.
