부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 7층 701호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2022년 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 이 사건에서 핵심은 단순히 “신건 인수 0원”이 아닙니다. 2024년 임차권등기를 마친 김종보의 보증금 185,000,000원과, 현황조사상 별도로 확인된 다수 전입자의 권리관계를 함께 봐야 합니다.
제공된 배당 시나리오에서는 201,000,000원에 매각될 경우 김종보 보증금 185,000,000원이 전액 배당되어 그의 미배당 인수액은 0원입니다. 그러나 1회 유찰 시 매각가가 160,800,000원으로 낮아지면서 27,251,200원, 2회 유찰 시 128,640,000원에서 58,960,960원이 매수인 인수로 잡힙니다. 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘기 때문에 ‘유찰 = 싸짐’으로 볼 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 7층 701호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 |
| 민간임대주택등기 | 2022.02.10 · 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 다수 전입자가 핵심
등기부에는 2022.02.10 부산성의신용협동조합의 근저당권 5,170,000,000원이 설정됐으나 해당 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 제공된 권리분석상 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 김종보의 전입일 2022.03.08과 임차권등기 2024.04.26은 그보다 앞서므로 선순위 임차권으로 분류되며, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종보 | 2022.03.08 / 2022.02.22 | 185,000,000원 | 있음 | 있음 | 유찰 시 발생 |
| 김미리 | 2022.05.26 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김진아 | 2022.06.13 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김민서 | 2022.07.29 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김벽 | 2022.08.01 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.04.24 | 가능성 |
| 김민선 | 2022.08.05 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이수빈 | 2023.05.11 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이호진 | 2023.07.05 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 서옥애 | 2023.07.13 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박재봉 | 2023.09.15 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박원미 | 2023.10.27 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
김종보는 건물 전부에 관한 주거 임차권등기를 마쳤고, 보증금 185,000,000원·확정일자 2022.02.22·전입 2022.03.08이 확인됩니다. 반면 나머지 10명은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 권리의 강도와 인수금액을 확정할 수 없습니다.
③ 유찰 시 실질취득 — 낙찰가는 내려가도 보증금 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 김종보 미배당 인수 | 확인분 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 201,000,000원 | 0원 | 201,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,800,000원 | 27,251,200원 | 188,051,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,640,000원 | 58,960,960원 | 187,600,960원 |
④ 시세 판단 — 실거래 비교 없이 가격 가점 금지
엘이즈지29는 2021.12.13 준공, 14세대이며 비교 대상으로 잡힌 면적은 23.67㎡입니다. 그러나 본건과 일치하는 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가 201,000,000원이 현재 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 김종보 보증금 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,386,000원 |
현재 201,000,000원 가정에서는 김종보의 보증금 185,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 12,386,000원이 계산됩니다. 제공된 시나리오상 신청채권자 배당은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남측 인근. 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 일부는 주거용 오피스텔, 일부는 다세대주택으로 이용 중이며 본건 용도는 다세대입니다.
- 토지. 870.0㎡, 평지·자루형, 제2종일반주거지역. 서측으로 노폭 약 5M 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 2021.12.13 준공, 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층, 승강기·급배수·위생·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입자 10명 확인이 최우선. 주민등록 전입만으로 대항력을 확정하지 말고 각자의 실제 점유, 계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 김종보 보증금. 신건에서는 전액 배당 가정이지만 유찰 시 27,251,200원·58,960,960원의 미배당 인수가 발생하는 시나리오를 반드시 입찰가에 반영해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 160,800,000원·128,640,000원으로 내려가도 확인분 실질취득은 각각 188,051,200원·187,600,960원입니다.
- 시세 별도 확인. 본건과 일치하는 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가와 유찰가만으로 가격 경쟁력을 판단하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 법률관계와 매각 후 효력을 원문으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 통해 임차인별 권리를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 인수 0원”만 보고 들어가면 안 된다
현재 201,000,000원 매각 가정만 놓고 보면 김종보의 185,000,000원 보증금은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 그 한 줄로 끝나지 않습니다. 말소기준 이전 전입자로 조사된 10명의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남아 있고, 한 번만 유찰돼도 김종보 보증금 중 27,251,200원이 매수인 인수로 바뀝니다.
2회 유찰에서는 인수액이 58,960,960원으로 더 커집니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 실질취득비용이 비례해 싸지는 물건이 아닙니다. 게다가 비교 가능한 실거래가까지 확인되지 않아 가격 측면에서도 안전마진을 검증하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 입찰가가 아니라 미상 임차관계를 먼저 확정하는 것입니다.
