부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 7층 701호 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 201,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 140,700,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 등기된 임차권자 김종보의 보증금이 185,000,000원이고, 현재 매각가를 기준으로 예상배당은 137,930,200원에 그쳐 47,069,800원이 매수인에게 남는 구조라는 점이 핵심입니다.
현재 최저가에 이 인수액을 더하면 실제 경제적 부담은 140,700,000원 + 47,069,800원 = 187,769,800원입니다. 낙찰가가 더 떨어져도 김종보에게 배당되는 금액이 줄면서 인수액이 커지므로, 실질취득액은 보증금 185,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다. 따라서 이 사건에서 “감정가 대비 30% 할인”만 보고 싸다고 판단하는 것은 맞지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 7층 701호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 용도 | 다세대 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기임차권 1건과 다수 점유자
2022.02.10 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 5,170,000,000원이지만 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 2025.11.19에는 1번 근저당권 이전등기가 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 등재되어 있어 해당 근저당의 현재 상태는 원본 등기와 매각서류를 함께 대조할 필요가 있습니다.
또한 2022.02.10 민간임대주택등기와 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분이 존재합니다. 재산보전처분에는 양도·저당권 또는 임차권 설정 등 일체 처분행위 금지가 기재되어 있습니다. 이 두 항목 역시 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
② 임차·점유 현황 — 알려진 1명보다 미상 10명이 더 중요하다
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종보 | 2022.03.08 | 185,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 47,069,800원 인수 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.24 배당요구 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
김종보를 제외한 10명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 일률적으로 “대항력 있음”으로 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 각 사람의 실제 임대차계약, 점유 부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 김종보 외의 추가 인수액을 확정할 수 있습니다.
③ 배당과 실질취득 — 유찰되어도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 임차인 김종보 보증금 | 185,000,000원 | 137,930,200원 |
| 김종보 미배당 → 매수인 인수 | - | 47,069,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 140,700,000원 가정. 집행비용 2,769,800원을 먼저 공제한 뒤 김종보에게 137,930,200원이 배당되고, 남은 보증금 47,069,800원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 김종보 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 140,700,000원 | 47,069,800원 | 187,769,800원 |
| 2회 유찰 시 | 98,490,000원 | 88,682,820원 | 187,172,820원 |
| 3회 유찰 시 | 68,943,000원 | 117,697,974원 | 186,640,974원 |
매각가만 보면 140,700,000원 → 98,490,000원 → 68,943,000원으로 빠르게 내려가지만, 김종보의 미배당 보증금이 반대로 47,069,800원 → 88,682,820원 → 117,697,974원으로 커집니다. 그 결과 실질취득액은 187,769,800원 → 187,172,820원 → 186,640,974원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 이 물건은 전형적인 “낙찰가 하락 = 인수액 증가” 구조입니다.
④ 가격 판단 — 감정가 할인율보다 실질취득액을 봐야 한다
엘이즈지29의 감정가는 201,000,000원이고 현재 최저가는 140,700,000원입니다. 그러나 이 차액만으로 가격 경쟁력이 생겼다고 볼 수 없습니다. 김종보 인수액을 포함한 현재 실질취득액은 187,769,800원으로, 감정가와의 차이는 최저가 자체가 보여주는 폭보다 훨씬 작습니다.
또한 현재 제공된 동일 물건·인근 동일조건의 최근 실거래 금액이 없어, 실질취득액 187,769,800원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “감정가 201,000,000원보다 낮다”는 이유만으로 저렴하다고 표현할 수 없는 물건입니다. 입찰가격 판단은 반드시 실제 비교 가능한 최근 거래와 실질취득액을 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근이며 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물이며 승강기·급배수·위생·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 자루형 토지이며 서측으로 약 5M 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 엘이즈지29는 2021.12.13 사용승인, 14세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김종보 인수액을 낙찰가에 반드시 합산. 현재 회차는 140,700,000원이 아니라 187,769,800원을 경제적 취득원가의 출발점으로 봐야 합니다.
- 추가 점유자 10명 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 부분·계약관계가 확인되지 않아 대항력과 추가 인수 여부가 미확정입니다.
- 김종보 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2022.02.22, 전입·점유 2022.03.08, 보증금 185,000,000원, 임차권등기 2024.04.26을 매각물건명세서와 다시 맞춰야 합니다.
- 근저당 상태 확인. 2022.02.10 근저당은 이미 말소로 표시되지만 2025.11.19 이전등기가 존재하므로 현재 등기상태를 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기·재산보전처분 확인. 매각 후 효력과 처리 여부를 법원 서류에서 직접 확인해야 합니다.
- 가격은 실거래와 비교. 최근 비교 가능한 거래금액을 확인한 뒤 최저가가 아니라 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 당해세·최우선변제 등은 현재 배당 계산에 반영되지 않아 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “1.407억짜리 경매”로 보면 안 된다
이 물건의 가장 큰 착시는 140,700,000원이라는 최저가입니다. 김종보 보증금 185,000,000원 중 47,069,800원이 현재 회차에서 미배당되므로, 확정적으로 계산되는 실질취득액부터 이미 187,769,800원입니다. 더 유찰되어 매각가가 내려가더라도 그만큼 인수액이 커져 실질부담은 187,172,820원, 186,640,974원 수준으로만 움직입니다.
여기에 김미리·김진아·김민서·김벽·김민선·이수빈·이호진·서옥애·박재봉·박원미 등 추가 점유자 10명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태입니다. 이들의 대항력은 가능·미상으로 남겨 두어야 하며, 원본 확인 없이 인수액을 47,069,800원으로 확정해서도 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 임차관계의 완전한 확인과 실질취득액의 시장가격 검증입니다.
