부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 10층 1002호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정 이용상태에서는 기호 2~15가 다세대주택으로 이용 중이라고 평가됐습니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 등기에는 2022년 민간임대주택 등기와 2024년 부산회생법원의 재산보전처분이 확인됩니다.
권리분석의 핵심은 단순한 근저당 소멸 여부가 아닙니다. 등기부에는 박혜미의 주택임차권이 보증금 185,000,000원, 임대차계약일 2022.02.17, 전입·점유개시 2022.03.21, 확정일자 2022.02.17로 등기돼 있고, 배당요구도 확인됩니다. 현재 242,000,000원 매각 가정에서는 이 보증금이 전액 배당되는 구조이므로 박혜미에 대한 계산상 인수는 0원입니다. 다만 이 물건에는 그 외 10명의 전입·점유자가 별도로 확인되며, 이들의 보증금과 확정일자는 알 수 없어 인수 위험을 금액으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 10층 1002호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정 이용상태상 기호 2~15 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차권과 다수 점유자가 핵심
등기부상 2022.02.10 부산성의신용협동조합 근저당권은 채권최고액 5,170,000,000원으로 설정됐고, 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 근저당권이전 등기가 접수됐습니다. 경매개시결정은 2025.03.25이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜미 | 2022.03.21 | 185,000,000원 | 有 | 행사 가능 | 현재 0원 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
박혜미는 주택 전부에 관한 임차권등기가 있고, 보증금 185,000,000원과 확정일자 2022.02.17, 전입·점유개시 2022.03.21이 명확합니다. 배당요구도 확인되어 우선변제권 행사 가능 상태입니다. 현재 회차 배당표에서는 전액 배당되므로 인수액이 0원이지만, 유찰로 매각대금이 낮아지면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
나머지 10명은 보증금·확정일자가 미상입니다. 김벽은 2025.04.24 배당요구가 확인되지만 보증금 자체가 확인되지 않으므로 승계액을 계산할 수 없습니다. 이 10명에 대해서는 “인수 0원” 결론을 적용할 수 없습니다.
③ 회차별 인수 위험 — 2회 유찰부터 숫자가 바뀐다
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 242,000,000원 | 52,812,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 193,600,000원 | 5,089,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 154,880,000원 | 0원 | 33,088,320원 |
④ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,188,000원 |
| 1. 임차인 박혜미 보증금 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,812,000원 |
현재 242,000,000원 가정에서는 박혜미 보증금 185,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 52,812,000원으로 계산됩니다. 이 배당표상 박혜미 미배당 인수는 0원입니다. 다만 다른 점유자들의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 숫자를 물건 전체의 최종 인수액으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남측 인근. 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층. 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 자루형 평탄지, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며 서측으로 폭 약 5m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 규모. 엘이즈지29는 2021.12.13 사용승인, 확인된 공동주택 규모는 14세대입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박혜미 배당 여부 확인. 보증금 185,000,000원, 확정일자 2022.02.17, 전입·점유 2022.03.21, 배당요구 관계를 매각기일 직전 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 10명 개별 확인. 보증금·확정일자·실제 점유관계·임대차계약 존재 여부가 확인되지 않은 상태에서는 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 김벽 배당요구 확인. 2025.04.24 배당요구는 확인되나 보증금이 미상이므로 배당·승계 구조를 별도 확인해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 2회 유찰 시 최저가 154,880,000원에 박혜미 관련 인수 33,088,320원이 제시돼 있으므로 최저가만으로 투자성을 판단하지 마세요.
- 민간임대주택·보전처분 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기와 2024.01.23 재산보전처분의 매각 후 처리 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변동 확인. 부산성의신용협동조합 근저당의 말소 표시와 2025년 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전 등기 관계를 최신 등기부에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”보다 미상 임차인 10명이 더 중요하다
이 사건은 신건 242,000,000원 가정만 보면 박혜미의 보증금 185,000,000원이 전액 배당되고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 그 숫자만으로 안전형 물건이라고 보기 어렵습니다. 실제 임차인·점유 관련 인원은 11명이고, 그중 박혜미를 제외한 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
또한 유찰이 진행되면 가격이 낮아지는 만큼 권리위험도 함께 줄어드는 구조가 아닙니다. 2회 유찰 시 최저가는 154,880,000원으로 내려가지만 제시된 시나리오에서는 박혜미 관련 33,088,320원의 매수인 인수가 생깁니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 11명의 점유·임대차 관계를 얼마나 확실히 정리할 수 있느냐입니다. 현 단계 평가는 권리 확인 전 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
