부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 10층 1002호입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 이 건물은 감정평가에서 기호 2~15를 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 사건의 핵심은 감정가 242,000,000원이 1회 유찰되어 최저가가 169,400,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차권등기와 다수 점유자가 동시에 확인된다는 점이 핵심입니다.
박혜미는 주택 전부에 대해 임차보증금 185,000,000원, 임대차계약일 2022.02.17, 전입·점유개시 2022.03.21, 확정일자 2022.02.17로 등기돼 있습니다. 배당표상 현재 회차에서는 166,228,400원이 배당되고 18,771,600원이 부족하여 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 최저가 169,400,000원만 납부한다고 끝나는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 10층 1002호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 169,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 경매개시 전 점유관계가 핵심
2022.02.10 부산성의신용협동조합 명의의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권이 설정됐고, 등기부에는 해당 근저당이 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분이 등기됐으며, 2025.03.25 부산성의신용협동조합이 임의경매를 개시했습니다. 제공된 권리판정에서는 이 경매개시결정을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 리스크는 10명의 미상 보증금
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜미 | 2022.03.21 | 2022.02.17 | 185,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 배당요구 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 배당요구 2025.04.24 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 |
확인되는 점유자는 11명입니다. 이 가운데 박혜미는 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지만, 나머지 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 제공된 판정상 모두 경매개시 이전 전입자로 대항력이 있는 것으로 분류돼 있으므로, 박혜미의 18,771,600원만 보고 전체 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,171,600원 |
| 1. 임차인 박혜미 보증금 | 185,000,000원 | 166,228,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 박혜미 보증금 부족분은 18,771,600원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질부담 구조
| 회차 | 매각가 | 박혜미 인수액 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 169,400,000원 | 18,771,600원 | 188,171,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 118,579,999원 | 68,880,121원 | 187,460,120원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 83,005,999원 | 103,888,109원 | 186,894,108원 |
현재 계산에서는 유찰이 거듭돼도 박혜미 부분까지 포함한 총 부담은 188,171,600원 → 187,460,120원 → 186,894,108원으로 조금만 내려갑니다. 대항력 인수형에서는 최저매각가만 크게 떨어지는 것처럼 보이지만, 미배당 보증금이 그만큼 늘어나는 구조이기 때문입니다. 특히 이 물건은 다른 점유자 10명의 보증금이 확인되지 않아 이 합계조차 최종 인수액으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남측 인근. 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 2~15는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물이며 승강기·급배수·위생·소화전·시스템 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5M 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,622,000원/㎡, 토지면적은 870.0㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역에 저촉되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 엘이즈지29는 14세대, 사용승인 관련 기준일은 2021.12.13으로 제시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박혜미 인수액. 현재 회차 배당 예상에 따른 미배당분 18,771,600원을 낙찰가와 별도로 반영해야 합니다.
- 미상 점유자 10명. 각자의 실제 점유관계·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 총 인수부담을 확정할 수 없습니다.
- 가격 착시. 감정가 242,000,000원 대비 최저가 169,400,000원이라는 숫자만 보지 말고, 알려진 실질취득 188,171,600원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 크게 내려가지만 박혜미 미배당 인수액이 늘어 합산 부담은 187,460,120원·186,894,108원으로 큰 폭으로 줄지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기와 임차권 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “누가 얼마를 인수시키는가”
이 물건의 표면 가격은 감정가 242,000,000원에서 1회 유찰된 169,400,000원입니다. 그러나 박혜미의 보증금 미배당분만 더해도 실질취득은 188,171,600원입니다. 다음 회차로 내려가더라도 박혜미의 인수액이 늘기 때문에 합산 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 더 중요한 문제는 별도로 확인되는 점유자 10명의 보증금이 아직 특정되지 않았다는 점입니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가를 먼저 볼 물건이 아니라, 임차관계를 모두 확정한 뒤 실질취득액을 다시 계산해야 하는 고위험 권리분석형입니다.
