부산지방법원 2025타경5093. 광안동 ‘엘이즈지29’ 6층 608호로, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 등기에는 2022년 2월 10일 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 사건에서 제시된 말소기준은 2025년 3월 25일 임의경매개시결정이며, 신청채권자는 부산성의신용협동조합입니다.
다만 권리분석은 단순하지 않습니다. 현황조사와 등기상 확인되는 실제 임차인은 11명이고, 그중 최소희를 제외한 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없으므로, 본 리포트에서는 모두 대항력 가능·미상으로 봅니다. 따라서 최저가 145,000,000원 외에 추가 인수액이 발생하는지 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 6층 608호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 감정평가 이용상태 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차인 확인이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 없음 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최소희 | 2023.06.27 | 4,214,000원 | 대항력 | 우선변제 | 없음 |
최소희는 건물 전부에 대해 2023.06.27 주민등록, 2024.06.11 확정일자를 갖추고, 임차권등기상 반환되지 않은 임차보증금이 4,214,000원입니다. 배당요구도 확인되고 현재 145,000,000원 매각가 가정 배당표에서는 이 금액이 전액 우선변제되어 최소희 관련 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 나머지 10명은 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 이들은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 실제 임차인으로 확인되므로 보증금을 서로 중복 제외할 근거도 없습니다. 특히 보증금과 확정일자가 확인되기 전에는 실질취득금액을 145,000,000원으로 고정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
엘이즈지29는 14세대, 사용승인일 2021.12.13로 확인되고, 대상 면적은 23.34㎡입니다. 다만 현재 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가 145,000,000원 또는 최저가 145,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다.
따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 임차인 보증금 총액과 인수 범위 확인이 먼저입니다. 1회 유찰 시 116,000,000원, 2회 유찰 시 92,800,000원으로 내려가더라도, 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 확인되면 실질취득비용은 그만큼 증가합니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 최소희 보증금 | 4,214,000원 | 4,214,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 137,956,000원 |
현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 임차인들의 금액이 반영되어 있지 않으므로, 실제 인수 여부를 확정하는 자료로 단독 사용해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남측 인근. 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 1, 16~54는 주거용 오피스텔, 기호 2~15는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 14세대 규모의 소형 집합건물이고 대상 면적은 23.34㎡입니다. 실거래 비교가격이 없어 환금성은 가격자료 추가 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 10명 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 김벽 배당요구 확인. 김벽은 2025.04.24 배당요구가 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당액과 잔존 보증금 여부를 확인해야 합니다.
- 최소희 임차권. 임차권등기 보증금 4,214,000원은 현재 배당표상 전액 배당되지만 실제 배당결과가 달라지는지 확인해야 합니다.
- 근저당권 흐름. 2022.02.10 부산성의신용협동조합 근저당권, 등기상 말소 표시, 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전 기재의 관계를 최신 등기부로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 매각 후 효력과 임대관계 관련 사항을 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 비교가격이 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 임차보증금 인수 가능액을 합산한 실질취득비용 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 관련 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.45억짜리 신건”이 아니라 “인수금액 미확정 물건”
이 사건을 감정가 145,000,000원의 신건으로만 보면 핵심을 놓치기 쉽습니다. 실제 임차인은 11명이고, 최소희를 제외한 10명의 보증금이 확인되지 않습니다. 최소희의 4,214,000원은 현재 배당표상 전액 배당되어 인수 0원으로 계산되지만, 나머지 임차인까지 포함한 실질 인수금액은 아직 확정할 수 없습니다.
더구나 비교 가능한 실거래 가격도 없어 최저가가 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 가격보다 권리확정이 선행되어야 하는 사건입니다. 미상 임차보증금과 근저당권 흐름을 원문서로 정리하기 전에는 최저가가 내려가더라도 “싸졌다”고 단정하기 어렵습니다.
