부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 ‘엘이즈지29’ 6층 608호로, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 감정가 145,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 101,500,000원입니다. 겉으로는 43,500,000원 낮아졌지만, 이 사건은 단순히 “70%까지 내려왔다”는 숫자만 보고 접근하기 어렵습니다. 현황조사상 전입자가 다수이고, 그중 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 최종적으로 부담할 금액을 현재 숫자로 닫을 수 없기 때문입니다.
등기상 계산된 말소기준은 2025.03.25 경매개시결정입니다. 그보다 앞선 전입일을 가진 임차인이 다수 존재하지만, 보증금·확정일자가 미상인 점유자에 대해서는 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 보고, 실제 임대차계약·점유·전입·보증금 자료를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 6층 608호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기 발급일 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 ‘임차인 확인’이 핵심
등기에는 2022.02.10 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권이 설정됐고, 현재 권리정보에는 해당 근저당이 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이후 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전등기가 기재돼 있습니다. 현재 계산상 말소기준은 2025.03.25 경매개시결정으로 잡혀 있어, 근저당의 말소·이전 경위와 경매절차상 기준권리 관계를 원본으로 재대조할 필요가 큽니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 11명
보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없으며, 현황상 이름이 확인되는 실제 임차인은 11명입니다. 이 중 최소희는 임차권등기가 있고 미반환 보증금 4,214,000원, 전입·확정일자·배당요구가 확인됩니다. 나머지 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.04.24 | 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최소희 | 2023.06.27 | 4,214,000원 | 2024.06.11 | 有 | 有 | 현재 가정 0원 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 가격 판단 — 101,500,000원이 곧 실질취득가는 아니다
현재 최저가는 101,500,000원으로 감정가 145,000,000원의 70%입니다. 다만 확인 가능한 실거래 비교값이 없어 “시세보다 싸다”는 판단은 할 수 없습니다. 특히 이 사건은 최저가 자체보다 임차인 승계 여부가 실질취득가를 좌우할 수 있습니다.
따라서 현재 단계에서 실질취득가는 101,500,000원 + 확인되지 않은 임차보증금 승계액으로 보는 것이 안전합니다. 낙찰가가 내려가더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 그만큼 실질 부담이 추가될 수 있으므로, 최저가 하락만을 가격 메리트로 환산하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 1. 임차인 최소희 보증금 | 4,214,000원 | 4,214,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,065,000원 |
현재 배당가정에서는 최소희 보증금 4,214,000원이 전액 배당되어 해당 임차인의 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 및 보증금이 확인되지 않은 임차인 10명의 권리관계가 반영되면 실제 배당과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용. 해당 건물의 기호 1, 16~54는 주거용 오피스텔, 기호 2~15는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 자루형 토지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용되고, 서측 약 5M 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 하자 여부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 판단. 최근 실거래 기준값이 확인되지 않아 가격 환금성을 수치로 단정하기 어렵습니다. 경매 이력상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 10명 보증금 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 임대차계약과 보증금을 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일이 기준권리보다 앞서더라도 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 현재 단계에서 “대항력 가능·미상”으로 보아야 합니다.
- 최소희 임차권. 미반환 보증금 4,214,000원은 현재 배당가정상 전액 변제되지만 실제 배당결과와 권리변동 여부를 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 변동 확인. 2022.02.10 설정된 부산성의신용협동조합 근저당이 말소 표시되어 있고, 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 권리이전등기가 존재하므로 말소·이전 경위를 원본과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.02.10 민간임대주택등기 및 임대의무 관련 기재의 현재 효력과 경매 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 회생 보전처분. 2024.01.23 재산보전처분 등기의 현재 상태와 경매절차와의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가매수로 판단하지 말고, 확인된 임차보증금 승계액까지 더한 실질취득가를 기준으로 계산해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 먼저 임차보증금을 닫아야 한다”
이 물건의 현재 최저가는 101,500,000원으로 감정가보다 크게 낮아졌습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 실제 임차인 11명 중 최소희를 제외한 10명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 매수인이 최종적으로 부담할 실질취득가를 아직 확정할 수 없습니다.
최소희의 4,214,000원은 현재 배당가정상 전액 변제되어 그 임차인에 한한 승계는 0원입니다. 그러나 이 결과를 다른 임차인에게 확대해서는 안 됩니다. 미상 임차인들의 실제 보증금과 대항요건이 확인되기 전까지는 “인수 0원·최저가 1억150만원”짜리 물건으로 단순화하면 안 되는 사건입니다. 이 사건의 첫 번째 판단 기준은 가격이 아니라 미상 임차인 10명의 권리 확정입니다.
