부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 9층 904호 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 242,000,000원입니다. 등기부에는 최미애의 주택임차권이 보증금 185,000,000원, 계약일·전입일·점유개시일·확정일 모두 2022.02.25로 등기돼 있고 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 최미애가 185,000,000원을 전액 배당받아 이 임차인으로 인한 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 그 밖의 점유자입니다. 현황조사에는 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선· 이호진·이수빈·김진아가 각각 전입자로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들의 전입일은 모두 2025.03.25보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자와 실제 임대차관계가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 9층 904호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 용도 | 다세대주택 · 지하1층, 지상10층 건물 중 9층 904호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차관계가 핵심
등기상 2022.02.10 설정된 부산성의신용협동조합 근저당은 채권최고액 5,170,000,000원이고 공동담보목록 제2022-26호가 기재돼 있으나 현재 등기 상태는 이미 말소로 표시됩니다. 이에 따라 현재 분석상 기준일은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다.
또한 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사에 대한 근저당권 이전등기가 존재합니다. 신청채권자 청구액은 5,083,269,787원이지만 현재 예상배당 계산에서는 신청채권자 배당이 0원으로 나타나므로, 근저당 말소·채권양도·공동담보 관계는 입찰 전 원본 대조가 필요한 지점입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 보증금 미상 10명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최미애 | 2022.02.25 | 185,000,000원 | 有 | 有 | 현재 0원 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
최미애는 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일이 모두 2022.02.25이고, 건물 전부에 대한 임차권등기가 2024.03.15 이루어졌습니다. 보증금은 185,000,000원이며 배당요구도 확인돼 우선변제권 행사 가능성이 명확한 임차인입니다.
반면 나머지 10명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 김벽은 2025.04.24 배당요구가 확인되지만 보증금과 확정일자는 여전히 미상입니다. 따라서 이 10명은 개별 임대차계약과 점유상태, 확정일자 및 보증금을 확인하기 전까지 인수위험을 제거할 수 없습니다.
③ 회차별 실질취득 — 2회 유찰부터 최미애 잔액 인수 발생
| 회차 | 매각가 | 산정 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 242,000,000원 | 0원 | 242,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 193,600,000원 | 0원 | 193,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 154,880,000원 | 33,088,320원 | 187,968,320원 |
위 인수액은 최미애에 관한 회차별 계산입니다. 보증금이 확인되지 않은 다른 10명의 인수 가능액은 포함돼 있지 않아 실제 실질취득액은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,188,000원 |
| 1. 임차인 최미애 보증금 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,812,000원 |
현재 계산에서는 집행비용 4,188,000원과 최미애 보증금 185,000,000원을 배당한 뒤 52,812,000원이 소유자에게 남습니다. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 점유자 10명의 실제 권리가 반영되면 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 기호 2~15는 다세대주택으로 이용 중이며, 본 사건의 용도도 다세대입니다.
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층이며 승강기·급배수·위생·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 2필 일단의 자루형 토지, 서측으로 노폭 약 5M 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 1,622,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 민간임대주택. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하며 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 10명 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 임대차계약, 실제 점유, 보증금, 확정일자를 우선 확인해야 합니다.
- 최미애 배당 재확인. 현재 회차에서는 185,000,000원 전액 배당 계산이나, 실제 배당순위와 선순위 세금 등이 달라지면 미배당 잔액이 발생할 수 있습니다.
- 2회 유찰 착시 주의. 154,880,000원만 보고 판단하지 말고 최미애 관련 인수 33,088,320원을 더한 187,968,320원을 기준으로 보세요.
- 채권관계 확인. 5,170,000,000원 근저당의 말소 상태, 2025.09.10 확정채권양도, 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기와 공동담보목록 관계를 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.16 부산회생법원 재산보전처분에 따라 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위 금지가 등기돼 있습니다.
- 배당요구 확인. 김벽은 2025.04.24 배당요구가 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당요구 관계를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “현재 최미애 0원”과 “전체 인수 0원”은 다르다
이 사건에서 가장 위험한 오해는 현재 회차 예상배당표의 매수인 인수 0원을 전체 권리관계에 그대로 확대하는 것입니다. 242,000,000원에 매각될 경우 최미애의 185,000,000원 보증금은 전액 배당돼 해당 임차인에 대해서는 인수액이 없습니다. 그러나 실제 임차인 11명 중 나머지 10명의 보증금은 확인되지 않았고, 전입일은 모두 2025.03.25보다 앞섭니다.
따라서 결론은 권리확인 전 입찰 보류입니다. 특히 2회 유찰 시 표면가는 154,880,000원으로 내려가도 최미애 관련 인수액 33,088,320원을 더한 실질취득은 187,968,320원이 됩니다. 여기에 다른 10명의 미상 보증금까지 실제 인수대상으로 확인되면 총 취득부담은 더 커질 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰률이 아니라 미상 임차보증금을 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
