부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 엘이즈지29 9층 904호입니다. 사건 용도는 다세대이고, 감정평가상 해당 건물은 다세대주택과 주거용 오피스텔이 함께 구성된 건물입니다. 이 물건의 핵심은 1회 유찰된 가격이 아니라 임차보증금 인수입니다. 임차권자 최미애는 2022.02.25 임대차계약·전입·점유·확정일자를 갖추고 보증금은 185,000,000원입니다. 현재 회차 배당표에서는 매각대금 169,400,000원 중 집행비용을 제외한 166,228,400원이 우선배당되고, 남은 18,771,600원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
즉 낙찰가만 169,400,000원이라고 해서 1.694억에 취득하는 물건이 아닙니다. 현재 가정에서는 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액이 188,171,600원입니다. 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 내려가도 최미애 보증금의 미배당 인수분이 커지므로, 낙찰가 하락폭만큼 실제 부담이 그대로 줄어드는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 9층 904호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 169,400,000원 (1회 유찰) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 · 승강기·급배수·위생·소화전·시스템 냉난방설비 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심
2022.02.10 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 이루어졌고, 같은 날 부산성의신용협동조합 근저당권이 채권최고액 5,170,000,000원으로 설정됐습니다. 해당 근저당은 현재 등기기록상 이미 말소된 것으로 표시돼 있으며, 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기도 확인됩니다. 경매개시결정은 2025.03.25입니다.
가장 중요한 권리는 2024.03.15 등기된 최미애의 주택임차권입니다. 보증금 185,000,000원, 임대차계약·전입·점유·확정일자는 모두 2022.02.25이고, 건물 전부에 관한 임차권등기입니다. 현재 배당가정상 보증금 전액이 배당되지 않아 18,771,600원 인수가 남습니다.
② 임차인 — 확인된 11명, 미상 보증금이 가장 큰 변수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최미애 | 2022.02.25 | 185,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 18,771,600원 인수 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 필요 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 필요 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 필요 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2025.04.24 · 금액 확인 필요 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 필요 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 필요 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 필요 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 필요 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 필요 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 필요 |
③ 배당과 실질취득 — 유찰돼도 부담이 그대로 줄지 않는다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,171,600원 |
| 1. 임차인 최미애 보증금 | 185,000,000원 | 166,228,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 169,400,000원 가정. 최미애 보증금 부족분 18,771,600원은 매수인 인수. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 169,400,000원 | 18,771,600원 | 188,171,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 118,579,999원 | 68,880,121원 | 187,460,120원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 83,005,999원 | 103,888,109원 | 186,894,108원 |
④ 가격 판단 — 실거래 비교보다 먼저 인수액을 확정해야 한다
엘이즈지29의 감정가액은 242,000,000원이고 현재 최저매각가는 169,400,000원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 단계에서 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 근거는 없습니다.
오히려 확인 가능한 숫자만 놓고 보면 현재 실질취득액은 188,171,600원이고, 추가로 10명의 보증금이 확인되지 않았습니다. 가격 비교를 하려면 낙찰가가 아니라 확인된 인수액까지 합친 실질취득액을 기준으로 해야 하며, 미상 임차인들의 보증금·대항력·배당 여부를 먼저 확정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근. 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물 이용. 감정평가상 일부 호는 주거용 오피스텔, 일부 호는 다세대주택으로 이용 중입니다. 사건 용도 표기는 다세대입니다.
- 토지. 2필 일단의 자루형 평지이며 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 약 5M 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,622,000원/㎡.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 엘이즈지29 총 14세대, 2021.12.13 준공.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최미애 잔존보증금. 현재 회차 기준 18,771,600원 인수 가정을 반드시 매각물건명세서와 배당관계 원문으로 재확인해야 합니다.
- 나머지 10명. 보증금·확정일자·실제 점유 여부가 확인되지 않아 대항력 및 추가 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 김벽 배당요구. 2025.04.24 배당요구 사실이 있으므로 보증금과 배당순위 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.10 민간임대주택등기가 있으므로 등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 보전처분. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분 등기가 있어 관련 절차의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최저가가 아닌 낙찰가+인수액의 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당관계 서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 숫자는 1.694억이 아니라 ‘인수까지 합친 총액’이다
현재 회차의 최저매각가는 169,400,000원이지만, 최미애 보증금 중 18,771,600원이 미배당으로 남는 가정이므로 확인되는 실질취득액은 188,171,600원입니다. 2회, 3회 유찰돼 최저가가 크게 내려가도 보증금 인수액이 반대로 늘어 합계는 각각 187,460,120원, 186,894,108원으로 크게 내려가지 않습니다.
더 중요한 문제는 최미애 외 10명의 점유자 보증금이 미상이라는 점입니다. 이들의 전입시점은 모두 경매개시결정 이전이지만 보증금·확정일자·계약관계가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 확정된 보증금 인수액 + 미상 임차인의 추가 인수 가능성을 먼저 해결해야 하는 권리분석형 물건입니다.
