부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 4층 407호로, 감정평가상 이 건물의 해당 구분은 주거용 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 145,000,000원입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 경매개시 채권자는 부산성의신용협동조합, 청구액은 5,083,269,787원입니다.
이 사건은 최저가 할인율보다 임차관계 확인이 우선입니다. 현황조사 등에 이름이 확인되는 실제 임차인은 11명이며, 그중 태예지는 보증금 30,000,000원·전입 2022.08.16·확정일자 2022.08.16·배당요구가 확인됩니다. 반면 나머지 10명은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 단순히 “인수 없음”으로 처리해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층 407호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 · 2021.12.13 준공 |
| 단지 | 엘이즈지29 · 14세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권을 함께 재확인해야 한다
태예지의 주택임차권은 2024.10.18 등기됐고, 임대차계약일은 2022.07.25, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.08.16이며 보증금은 30,000,000원입니다. 권리 기재상 매수인 인수 대상으로 표시되어 있고, 배당요구와 우선변제권 행사도 확인됩니다. 다만 앞선 2022.02.10 근저당과 기준권리 판정이 함께 존재하므로 태예지 임차권 역시 실제 인수여부를 원본에서 확정한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 11명, 보증금 미상 10명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 없음 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 태예지 | 2022.08.16 | 30,000,000원 | 인수 판정 확인 | 있음 | 없음 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없어 실제 임차인은 11명입니다. 태예지를 제외한 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 특히 전입일만으로 보증금 인수액을 계산할 수 없기 때문에, 현재 단계에서는 매수인의 총 인수액도 미확정입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
엘이즈지29은 2021.12.13 준공, 14세대로 확인되지만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 동일면적 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 145,000,000원이나 신건 최저가 145,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 실제 취득비용입니다. 미상 임차인들의 보증금 중 매수인이 인수해야 할 금액이 확인되면 실질취득가는 145,000,000원에 그 인수액이 더해지는 구조가 됩니다. 따라서 최저가만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 태예지 보증금 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 112,170,000원 |
배당모델에서는 태예지 보증금 30,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액과 미배당액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 보증금이 확인되지 않은 다른 임차인 10명의 금액은 이 계산에 반영되어 있지 않으므로, 모델상 0원이 곧 실제 인수위험 0원을 뜻하지 않습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 최저가 하락보다 인수액 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 모델상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 145,000,000원 | 112,170,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 116,000,000원 | 83,576,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 92,800,000원 | 60,729,600원 | 0원 |
표면적인 최저가는 145,000,000원에서 116,000,000원, 92,800,000원으로 내려가지만, 미상 임차보증금이 인수되는 구조라면 낙찰가 하락만큼 실질취득비용이 내려간다고 단정할 수 없습니다. 따라서 유찰 횟수보다 먼저 각 임차인의 보증금·확정일자·배당요구·점유관계를 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층으로 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5M 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 870.0㎡, 대, 평지·자루형, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다.
- 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 10명. 각 임차인의 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 태예지 임차권. 보증금 30,000,000원, 전입·확정일자 2022.08.16, 배당요구가 확인됩니다. 등기상 인수 판정과 선순위 근저당 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 기준권리 확인. 2022.02.10 근저당과 2025.03.25 임의경매개시결정 사이의 기준권리 판정 차이를 반드시 확인하세요.
- 근저당 상태. 부산성의신용협동조합 5,170,000,000원 근저당의 말소 표시와 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전 기록을 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 보전처분. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분이 등기되어 있습니다. 매각에 따른 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격. 직접 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 신건 145,000,000원의 가격 메리트는 판단 보류가 맞습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서에서 임차인별 선순위·배당·점유 상태를 최종 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 숫자는 1.45억보다 ‘미상 보증금’이 더 중요하다
신건 최저가 145,000,000원만 보면 구조가 단순해 보이지만 실제 임차인은 11명이고, 그중 10명의 보증금이 확인되지 않습니다. 태예지의 30,000,000원 임차권은 배당표상 전액 배당되지만, 등기상 선후순위 판정도 원본 확인이 필요합니다. 여기에 2022.02.10 근저당의 말소 표시와 2025.11.19 이전 기록, 2024.01.23 재산보전처분, 민간임대주택등기까지 겹쳐 있습니다.
결론은 “가격보다 권리 확정이 먼저”입니다. 보증금 미상 임차인들의 실제 인수액을 확인하지 않고서는 실질취득비용도, 적정 응찰가도 계산할 수 없습니다. 직접 비교할 실거래 가격 역시 확인되지 않으므로 신건 최저가가 싸다는 판단도 금물입니다. 현 단계에서는 권리 불확실성이 큰 D등급 사건으로 보는 것이 타당합니다.
