부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 4층 407호입니다. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용되는 물건이며, 전용면적은 23.34㎡입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 부산성의신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 5,083,269,787원입니다. 등기상 최초 근저당권은 공동담보로 설정되어 있어 이 청구액 전체를 해당 호실만의 확정 배당채무로 해석해서는 안 됩니다.
문제는 등기와 배당 구조입니다. 최초 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있지만, 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전된 기록도 존재합니다. 더구나 배당 산출표에서는 신청채권자에게 배당을 반영하지 않은 상태로 소유자 잔여액을 계산하고 있습니다. 이 상태에서는 권리의 소멸 여부도, 실제 배당 결과도 확정적으로 설명할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층 407호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 주거용 · 전용 23.34㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 10층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 | 145,000,000원 |
| 최저매각가 | 101,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 부산성의신용협동조합 |
| 청구액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기 확인일 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
주택임차권은 2024.10.18 등기되어 있으며, 태예지의 임차보증금 30,000,000원과 전입·확정일자 2022.08.16이 확인됩니다. 다만 최초 근저당권 설정일인 2022.02.10보다 전입일이 늦기 때문에, 경매개시결정 전에 임차권등기를 마쳤다는 이유만으로 매수인 인수를 확정할 수 없습니다. 선순위 권리의 실제 효력, 배당 순위와 변제 범위를 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임대차 관계부터 구분
등기부와 매각물건명세서에서 확인되는 임차권자는 태예지 1명입니다. 현황조사에는 이와 별도로 전입자 10명이 기재되어 있습니다. 다만 각 전입자의 점유 부분과 보증금이 확인되지 않아 전원이 407호의 독립적인 임차인이라고 볼 수는 없습니다. 건물 내 다른 호실과의 관계, 실제 점유자 및 임대차계약을 확인해야 합니다.
| 성명 / 구분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 태예지 등기 임차권자 · 건물 전부 |
2022.08.16 | 30,000,000원 | 대항력 기재 | 행사 가능 | 인수 여부 검증 |
| 김미리 · 전입자 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김진아 · 전입자 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김민서 · 전입자 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김벽 · 배당요구 전입자 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 · 순위 미상 | 확인 필요 |
| 김민선 · 전입자 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이수빈 · 전입자 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이호진 · 전입자 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 서옥애 · 전입자 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박재봉 · 전입자 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박원미 · 전입자 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
태예지는 등기된 임차권자이며, 나머지는 현황조사상 전입자입니다. 전입 사실만으로 407호에 관한 임대차계약, 대항력 또는 매수인 인수를 확정하지 않습니다. 동일 임대차의 중복 여부도 확인이 필요합니다.
김벽은 2025.04.24 배당요구 문건이 접수된 것으로 나타납니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당액을 계산할 수 없습니다. 나머지 전입자들 역시 실제 임차인인지, 해당 호실에 관한 권리가 있는지부터 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인은 다르다
현재 최저매각가는 101,500,000원으로, 감정가 145,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰로 입찰 시작가격이 낮아졌지만, 이 사실만으로 주변 실거래보다 저렴하다는 결론을 내릴 수는 없습니다.
| 감정가 | 145,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 101,500,000원 |
| 감정가 대비 | 70% |
| 등기 임차보증금 | 30,000,000원 |
| 매수인 인수액 | 확정 불가 |
| 실질취득가 | 최저가 + 실제 인수액 · 산정 불가 |
| 실거래 시세 비교 | 가격 적정성 판단 보류 |
엘이즈지29는 2021.12.13 사용승인된 것으로 확인되며, 단지 정보상 14세대입니다. 다만 해당 면적과 비교 단지의 면적 일치 여부가 확인되지 않았고, 비교 가능한 실거래 가격도 확보되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정 · 검증 전 산출)
현재 배당 산출에는 집행비용과 태예지 보증금이 반영되어 있지만, 신청채권자 청구액에 대한 배당이 계산되지 않은 상태입니다. 산출표의 소유자 잔여액은 실제 교부 가능액이 아닐 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 산출표상 금액 | 검증 상태 |
|---|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 2,221,000원 | 추정치 |
| 임차인 태예지 보증금 | 30,000,000원 | 30,000,000원 | 배당 순위 검증 |
| 부산성의신용협동조합 신청채권 | 5,083,269,787원 | 0원 | 배당 누락 여부 확인 |
| 소유자 잔여 | — | 69,279,000원 | 실제 교부액 아님 |
위 금액은 입력된 배당 산출 결과를 그대로 구분해 표시한 것으로, 법원 확정 배당표가 아닙니다. 공동담보 채권의 배당, 선순위 권리, 다른 임차인, 당해세 및 최우선변제 등의 처리 결과가 반영되지 않았을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락만으로 인수 위험이 없어지지 않는다
| 구분 | 최저매각가 | 산출표상 잔여 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 101,500,000원 | 69,279,000원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (49%) | 71,050,000원 | 39,371,100원 | 미확정 |
| 3회 유찰 (34% 표기) | 49,735,000원 | 18,439,770원 | 미확정 |
위 시나리오의 잔여액은 배당 순위와 공동담보 배분을 확정한 수치가 아닙니다. 특히 아직 확인되지 않은 임차보증금이 실제로 매수인에게 승계되는 경우, 최저매각가가 내려가더라도 실질취득비용이 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다. 유찰 횟수가 아니라 실제 인수액을 먼저 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 사정을 양호한 것으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 10층 건물로 급배수·위생·승강기·소화전 및 시스템 냉난방설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 5m 내외 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 자루형입니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 저촉되는 토지가 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 단지 정보상 14세대, 사용승인일 2021.12.13입니다. 비교 가능한 동일 면적 실거래가 확인되지 않아 매도 소요기간이나 적정 매도가격을 단정하기 어렵습니다.
- 임대관계. 감정요항표에서는 임대관계를 미상으로 기록했습니다. 등기 임차권과 전입자 현황을 함께 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당권 말소 확인. 2022.02.10 설정된 공동담보 근저당권의 실제 말소일, 말소 범위와 2025.11.19 권리이전 등기를 원본 등기부로 대조해야 합니다.
- 말소기준권리 확정. 경매개시결정을 기계적으로 말소기준으로 사용하지 말고 최초 근저당권의 유효 여부를 확인한 뒤 선후순위를 재판정해야 합니다.
- 임차권 인수 확인. 태예지의 임차권등기, 전입·확정일자, 우선변제 순위 및 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다. 전액 배당 예정이라는 계산만으로 인수 0원을 확정하지 않습니다.
- 전입자 실체 조사. 별도 전입자 10명의 실제 거주 호실과 임대차계약·보증금·확정일자를 확인하고, 동일 임대차의 중복 기재 여부를 조사해야 합니다.
- 배당표 재검증. 신청채권자 청구액 5,083,269,787원과 공동담보 구조를 확인하고 배당 순서를 재산정해야 합니다. 소유자 잔여액을 확정금액으로 취급해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택 확인. 민간임대주택 등록에 따른 의무와 매각 후 처리, 재산보전처분의 효력을 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 407호와 면적·층·이용상태가 유사한 최근 실거래를 확보한 뒤 실제 인수액을 포함한 취득비용과 비교해야 합니다.
- 현장 확인. 실제 점유자, 내부 상태, 관리비 체납 및 인도 가능성을 조사해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 권리 확정이 먼저다
이 물건의 최저매각가는 101,500,000원으로 감정가 대비 70%까지 내려왔습니다. 그러나 가격 하락만으로 매수인에게 유리한 물건이라고 평가할 수는 없습니다.
태예지의 등기 임차보증금 30,000,000원이 확인되고, 별도 전입자 10명의 해당 호실 관계는 아직 확정되지 않았습니다. 여기에 최초 근저당권 말소 표시와 후속 이전등기의 정합성, 신청채권 배당이 누락된 것으로 보이는 산출표까지 확인해야 합니다.
현재 결론은 인수액 미확정·실질취득가 산정 불가·가격 적정성 판단 보류입니다. 등기부와 매각물건명세서 원본을 통해 권리순위를 확정하고, 임차인별 실제 미배당액 및 매수인 승계 여부를 확인한 뒤 최근 실거래와 실질취득가를 비교하는 순서가 필요합니다. 감정가 대비 할인율을 매수 안전성이나 가격 메리트의 근거로 삼아서는 안 됩니다.
