부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 7층 704호의 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 감정가 242,000,000원이 아니라 임차관계의 선후와 미확정 보증금입니다. 현재 권리판단의 기준이 되는 경매개시결정은 2025.03.25인데, 박준호를 포함한 확인 인원은 모두 그보다 앞서 전입해 있습니다. 박준호는 전입·점유·확정일자가 모두 2022.02.25이고 보증금은 185,000,000원으로 명확하지만, 나머지 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건은 단순히 “현재 배당표상 인수 0원”이라고 결론 내릴 수 없습니다. 박준호의 보증금은 신건과 1회 유찰 시 배당으로 충족되는 계산이지만, 2회 유찰 시에는 낙찰가 154,880,000원에서 배당 부족이 발생해 33,088,320원이 매수인 인수로 표시됩니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 다른 전입자들의 권리까지 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 7층 704호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 | 다세대 · 엘이즈지29 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 |
| 준공 | 2021.12.13 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 전입자가 핵심
2022.02.10 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 5,170,000,000원이지만 등기부상 이미 말소된 상태로 표시되어 있고, 이후 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전이 등기돼 있습니다. 현재 권리분석 기준은 2025.03.25 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다.
② 임차인·전입자 분석 — 11명 중 10명 보증금 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준호 | 2022.02.25 | 185,000,000원 | 2022.02.25 | 2024.03.06 | 有 | 有 | 현 회차 0원 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
③ 회차별 위험 — 낙찰가가 내려가면 박준호 인수가 생긴다
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 배당 시나리오상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 242,000,000원 | 52,812,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 193,600,000원 | 5,089,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 154,880,000원 | 0원 | 33,088,320원 |
2회 유찰 시 최저가만 보면 154,880,000원까지 내려가지만, 박준호의 선순위 보증금이 배당으로 전액 충족되지 않아 33,088,320원이 매수인 인수로 이동합니다. 즉 대항력 있는 임차보증금이 매각대금을 넘어서는 구간에서는 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 실질 부담이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 여기에 다른 전입자의 미확정 보증금이 더해질 가능성도 별도로 남아 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,188,000원 |
| 1. 임차인 박준호 보증금 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,812,000원 |
현재 산정에서는 집행비용과 박준호 보증금이 우선 반영되고 52,812,000원이 잔여로 표시됩니다. 신청채권자 청구액은 5,083,269,787원이지만 이 산정에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있어, 실제 배당순위와 채권자 배당관계는 원문을 반드시 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제 및 보증금 미상 전입자의 권리는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정도 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용. 건물 내 기호 2~15는 다세대주택으로 이용 중이며, 본 사건의 용도도 다세대로 분류됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5M 내외 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 10명 보증금 확인. 각각의 임대차계약서·확정일자·점유 여부·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 박준호 임차권등기. 보증금 185,000,000원, 전입·점유·확정일자 2022.02.25, 임차권등기 2024.03.06입니다. 배당 부족 시 매수인 인수 위험이 있습니다.
- 2회 유찰 시 구조 확인. 매각가 154,880,000원에서는 배당 시나리오상 33,088,320원이 매수인 인수로 전환됩니다.
- 배당표 대조. 신청채권자 청구액 5,083,269,787원과 배당 산정의 신청채권자 배당 0원 사이의 관계를 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하고 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있습니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분이 등기돼 있어 처분금지 내용과 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 시세는 별도 검증. 현재 확인되는 실거래 비교자료만으로는 신건 242,000,000원이 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 최저가만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 봐야 할 것은 미상 임차관계
이 물건의 핵심은 명확합니다. 박준호의 보증금 185,000,000원만 놓고 보면 신건 242,000,000원에서는 전액 배당돼 인수액 0원입니다. 그러나 그것이 곧 이 사건 전체의 인수액 0원을 뜻하지는 않습니다. 기준일보다 앞서 전입한 사람이 추가로 10명 있고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문입니다.
게다가 낙찰가가 154,880,000원까지 내려가는 2회 유찰 시나리오에서는 박준호 보증금만으로도 33,088,320원의 매수인 인수가 발생합니다. 따라서 이 사건은 “유찰돼서 싸졌다”가 아니라 “유찰될수록 선순위 임차보증금이 인수로 이동하는지”를 먼저 계산해야 하는 유형입니다. 현재 단계의 결론은 권리 미확정, 실질취득금액 산정 보류입니다.
