부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 7층 704호 다세대 물건입니다. 감정가 242,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 169,400,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 72,600,000원 낮아졌지만, 이 사건은 최저가만 보고 할인폭을 판단하면 안 되는 구조입니다. 박준호의 임차권등기에는 임차보증금 185,000,000원, 주민등록·점유개시·확정일자 모두 2022.02.25로 기재되어 있고, 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차 배당표상 박준호에게 166,228,400원이 배당되고 부족분 18,771,600원은 매수인 인수로 계산됩니다.
더 중요한 점은 추가 유찰이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않는다는 것입니다. 2회 유찰 시 매각가 118,579,999원에 인수액 68,880,121원, 3회 유찰 시 매각가 83,005,999원에 인수액 103,888,109원으로 계산됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지는 구조여서, 총부담은 각각 187,460,120원, 186,894,108원입니다. 즉 겉으로 보이는 최저가 하락폭과 실제 취득부담의 하락폭은 전혀 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 7층704호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 169,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘선순위 임차’가 핵심
등기상 박준호의 주택임차권은 2024.03.06 등기됐지만, 그 기초가 되는 임대차계약일은 2022.02.24, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.02.25입니다. 이 사건의 기준권리로 계산된 2025.03.25 임의경매개시결정보다 앞서므로 박준호는 매수인 인수 위험을 가진 임차인으로 확인됩니다. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족분이 매수인에게 이어집니다.
② 임차·점유 관계 — 확인 대상 11명
| 성명 | 전입 / 점유 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박준호 | 2022.02.25 | 185,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 2024.03.06 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.24 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
박준호를 제외한 10명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 모두 확정적인 대항력 임차인으로 단정해서는 안 되며, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 이 10명의 실제 점유관계, 임대차계약 존재 여부, 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태에서는 박준호의 18,771,600원만을 최종 인수액으로 확정해서 입찰가를 계산하면 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,171,600원 |
| 1. 임차인 박준호 보증금 | 185,000,000원 | 166,228,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 박준호 보증금 부족분 18,771,600원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 박준호 외 전입자 10명의 보증금도 확인되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 ‘낙찰가’, 총부담은 아니다
| 회차 | 매각가 | 박준호 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 169,400,000원 | 18,771,600원 | 188,171,600원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 118,579,999원 | 68,880,121원 | 187,460,120원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 83,005,999원 | 103,888,109원 | 186,894,108원 |
현재 회차에서 3회 유찰 시나리오까지 최저가는 169,400,000원에서 83,005,999원까지 크게 내려가지만, 확인된 박준호 인수액을 합친 실질취득은 188,171,600원에서 186,894,108원으로만 변합니다. 따라서 이 사건에서 “몇 번 더 유찰되면 싸진다”는 판단은 낙찰가만 볼 때의 착시입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로, 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 용도. 감정평가상 기호 2~15는 다세대주택으로 이용 중이며, 사건 용도 역시 다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 자루형 토지이며 서측 약 5M 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 규모. 엘이즈지29의 다세대 세대수는 14세대이며 사용승인일은 2021.12.13입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 계산. 현재 기준 169,400,000원이 아니라 박준호 인수액을 더한 188,171,600원을 출발점으로 보세요.
- 박준호 보증금 잔액 확인. 배당 결과에 따라 미배당 보증금이 매수인 인수로 이어지는 구조이므로 배당요구·임차권·보증금 원본을 대조해야 합니다.
- 전입자 10명 확인. 보증금·확정일자·실제 임대차관계가 미상이라 추가 인수 여부를 현 단계에서 확정할 수 없습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분 등기가 있으므로 현재 효력과 매각에 따른 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 동일 물건·유사 면적의 최근 실거래가가 확인되지 않은 상태에서는 최저가 70%만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “185,000,000원 보증금”을 봐야 한다
이 사건의 핵심 숫자는 감정가 대비 70%가 된 최저가가 아닙니다. 대항력과 우선변제권이 확인되는 박준호의 185,000,000원 보증금입니다. 현재 회차 예상배당만으로도 18,771,600원이 남아 실질취득은 188,171,600원이고, 추가 유찰 시에는 매각가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 바뀝니다. 게다가 박준호 외 전입자 10명의 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않아 추가 인수위험도 닫히지 않았습니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율보다 임차관계 확정이 먼저인 사건입니다.
