부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 엘이즈지29 3층 306호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 145,000,000원입니다. 매각기일은 2026.08.25입니다.
등기 흐름만 보면 2022.02.10 부산성의신용협동조합 명의로 채권최고액 5,170,000,000원의 근저당권이 설정됐지만, 이 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이 사건 자료에서 말소기준으로 산정된 권리는 2025.03.25 임의경매개시결정이며, 이후 등기된 유원 주식회사의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
문제는 등기권리보다 점유관계입니다. 현황조사에는 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아 등 다수 명의가 확인됩니다. 이들은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상 상태로 보는 것이 안전합니다. 따라서 현재 자료만으로는 낙찰자가 부담할 실제 금액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층306호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 핵심
2022.02.10 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권은 채권최고액 5,170,000,000원이나 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 자료상 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정으로 산정돼 있으며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.09.15 등기된 유원 주식회사 주택임차권도 자료상 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 명의 | 전입·점유 관련일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022-05-26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서옥애 | 2023-07-13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재봉 | 2023-09-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박원미 | 2023-10-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김벽 | 2022-08-01 · 배당요구 2025-04-24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민서 | 2022-07-29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민선 | 2022-08-05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이호진 | 2023-07-05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수빈 | 2023-05-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진아 | 2022-06-13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유원 주식회사 | 임대차계약 2022-08-12 · 주민등록 2023-05-11 · 확정일자 2023-10-13 · 임차권등기 2025-09-15 | 30,000,000원 | 확인 필요 | 확인 필요 | 해당 없음 |
유원 주식회사의 등기된 임차보증금은 30,000,000원, 차임은 550,000원이며 범위는 건물 전부입니다. 임대차계약일은 2022.08.12, 주민등록일자는 2023.05.11, 확정일자는 2023.10.13이고 임차권등기명령은 2025.09.15입니다. 등기된 임차권 자체는 자료상 매각으로 소멸하지만, 실제 배당과 잔존 보증금의 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
엘이즈지29의 준공일은 2021-12-13, 세대수는 14이며, 조회된 비교 대상 면적은 23.34㎡입니다. 다만 해당 면적은 본건과 일치하는 것으로 확인되지 않았고, 비교 가능한 실거래 금액도 제시되지 않았습니다.
따라서 신건 최저가 145,000,000원을 근거로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 이 사건은 시세 할인폭을 논하기 전에 임차관계와 실제 인수금액을 먼저 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 예상배당 |
|---|---|
| 집행비용 | 2,830,000원 |
| 소유자 교부 | 142,170,000원 |
현재 산정표는 채권자 배당액이 0원으로 계산되어 있고, 신청채권 청구액 5,083,269,787원과 임차관계가 배당액에 반영되지 않은 형태입니다. 따라서 실제 배당결과와 매수인 인수액을 확정하는 자료로 사용하기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남측 인근이며, 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본건이 포함된 기호는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,622,000원/㎡, 토지면적은 870.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황조사 명의별 실제 점유 여부. 여러 명의가 동일 목적물의 현재 점유자인지, 과거 전입자 또는 다른 사유의 등재인지 각각 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 임대차계약서와 보증금 규모를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 보증금 미상 점유자는 우선변제 여부도 확정되지 않았습니다. 특히 김벽은 2025-04-24 배당요구 사실이 확인됩니다.
- 유원 주식회사 임차권. 보증금 30,000,000원, 임대차계약일 2022-08-12, 주민등록일 2023-05-11, 확정일자 2023-10-13의 효력과 실제 배당 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022-02-10 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 법률관계와 매각 후 효력을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 회생 관련 보전처분. 2024-01-23 부산회생법원의 재산보전처분 등기가 있으므로 사건 진행 및 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 145,000,000원의 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 관련 서류를 서로 대조해 인수액을 확정한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격”보다 “미상 보증금”이 먼저다
이 사건은 감정가와 최저가가 145,000,000원으로 같은 신건입니다. 하지만 가격이 싸고 비싼지를 논하기 전에 해결해야 할 문제가 있습니다. 현황조사에 다수의 점유 관련 명의가 나타나고, 이들의 보증금·확정일자 등이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태가 남습니다. 유원 주식회사의 30,000,000원 임차권등기도 별도로 존재합니다.
따라서 현재 배당 시뮬레이션의 인수액 0원을 그대로 믿고 “권리가 깨끗하다”고 결론내릴 수 없습니다. 또한 비교 가능한 실거래가 없어 145,000,000원이 시장가격보다 저렴한지도 판단할 수 없습니다. 임차관계 확정 전에는 입찰가 계산 자체를 보류하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
