부산지방법원 2025타경5093. 부산광역시 수영구 광안동 엘이즈지29의 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 부산성의신용협동조합이 신청한 임의경매로 확인됩니다. 현재 최저매각가는 101,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 등기상 임차권과 다수의 전입·점유 명의가 확인되는 만큼, 단순한 할인율보다 누구에게 얼마의 보증금을 반환해야 하는지가 핵심입니다.
이 사건에서 특히 주의해야 할 부분은 권리 기준의 불일치입니다. 2025년 3월 25일 경매개시결정이 말소기준권리로 표시되어 있지만, 그보다 앞선 2022년 2월 10일 근저당권 설정과 2025년 11월 19일 근저당권 이전 등기가 함께 확인됩니다. 기존 근저당권의 말소 여부와 이전등기의 관계를 원본으로 확인하기 전에는 개인 전입자들의 대항력이나 보증금 인수 여부를 일괄적으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층 306호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 이용상태 기재 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2022.02.10 |
| 감정가 | 145,000,000원 |
| 최저매각가 | 101,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 부산성의신용협동조합 |
| 신청채권액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기 발급일 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당권 이력 재확인
경매개시결정일인 2025.03.25가 말소기준권리로 표시되어 있다는 사실만으로 2022년 근저당권의 효력과 모든 임차인의 선후순위를 확정할 수는 없습니다.
원본 등기부에서 근저당권 말소 및 이전의 효력과 경매기록상 실제 말소기준권리를 대조해야 합니다.2024.01.23에는 부산회생법원의 재산보전처분에 따른 처분행위 금지 등기가 존재합니다. 양도·저당권 설정·임차권 설정 등 처분행위 금지와 관련된 내용으로, 현재 효력 및 매각 이후 처리 여부를 확인해야 합니다.
2025.09.15에는 유원 주식회사 명의 주택임차권이 등기되었습니다. 등기된 보증금은 30,000,000원이며, 임대차계약일 2022.08.12, 점유개시일 2022.08.12, 주민등록일 2023.05.11, 확정일자 2023.10.13로 기재되어 있습니다. 다만 법인 임차권자의 대항력 성립 여부와 등기 이전 권리관계는 원본 및 관련 증빙을 통해 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수위험은 아직 계산할 수 없다
개인 전입·점유 관련 명의가 10명, 등기된 법인 임차권자가 1곳 확인됩니다. 다만 개인 명의별로 독립된 임대차계약이 존재하는지, 같은 세대 또는 관련 점유자인지 확인되지 않았으므로 실제 임대차계약 수를 11건으로 확정할 수는 없습니다.
개인 명의자들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 전입일이 2025.03.25 경매개시결정보다 빠르다는 이유만으로 대항력이 있다고 단정하지 않고, 실제 점유·임대차 관계 및 2022년 근저당권의 효력 확인을 조건으로 대항력 가능·미상으로 분류합니다.
| 성명 / 권리자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
확인 필요 배당요구 2025.04.24 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 유원 주식회사 |
등기 2025.09.15 등기부 기재 주민등록일 2023.05.11 |
30,000,000원 | 판정 필요 | 판정 필요 | 미배당 여부 확인 |
개인 명의 10명은 전입·점유 관련 조사 대상이며, 각각을 독립된 임차인으로 확정한 것은 아닙니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 명의는 없습니다. 개인 명의와 법인 임차권의 관계 및 보증금 중복 여부도 확인이 필요합니다.
대항력이 인정되는 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 매수인이 미배당 보증금을 부담하는 구조가 발생할 수 있습니다. 따라서 현재 최저가만으로 실질취득원가를 확정할 수 없습니다.
실질취득원가 = 낙찰가 + 실제 인수보증금인수형 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당받지 못한 금액을 매수인이 승계하는 경우, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 증가하여 실질취득원가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
개인별 보증금이 확인되지 않았으므로 현재 이 물건에 해당 구조가 실제로 적용되는지는 확정할 수 없습니다.임차권등기일은 경매개시결정일 이후이지만, 계약일·점유개시일·확정일자는 그보다 앞섭니다. 등기 자체의 소멸 예정 표시만으로 기초 임대차의 대항력과 미배당 보증금 인수 가능성까지 소멸한다고 단정할 수 없습니다.
법인 임차권자의 대항력 요건, 임차권등기 전 권리 취득 여부, 배당요구의 효력 및 실제 배당액을 확인해야 합니다. 30,000,000원을 확정 인수액으로도, 인수액 0원으로도 처리하지 않습니다.③ 가격 비교 — 감정가 70%만으로는 저가 판단 불가
이 물건의 감정가는 145,000,000원, 현재 최저매각가는 101,500,000원입니다. 1회 유찰로 최저매각가가 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
그러나 동일 면적 실거래가격, 최근 12개월 평균 거래가격, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 실제 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 145,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 101,500,000원 | 감정가 70% |
| 최근 실거래 시세 | 미확인 | 가격 메리트 판정 보류 |
| 실질취득원가 | 미확정 | 인수보증금 확정 후 계산 |
단지 경매 통계는 평균 유찰 1.0회이며, 낙찰률은 0.0%로 표시되어 있습니다. 다만 표본 규모와 실제 낙찰 이력이 확인되지 않으므로 이 수치만으로 향후 낙찰 가능성이나 적정 입찰가격을 예측할 수 없습니다.
본건의 전용면적을 확인한 뒤 동일 건물·유사 면적·유사 이용상태의 거래와 비교해야 합니다.④ 예상배당표 — 자동 산출액을 실제 배당으로 사용하면 안 된다
현재 최저매각가 101,500,000원을 기준으로 한 배당 산출에는 집행비용 2,221,000원과 잔여금 99,279,000원만 반영되어 있습니다.
그러나 신청채권 5,083,269,787원, 근저당권 관련 채권, 임차보증금 및 실제 배당요구 관계가 반영되지 않았으므로 잔여금을 소유자에게 실제 지급될 금액으로 해석할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 산출 금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,221,000원 |
| 1. 신청채권 · 부산성의신용협동조합 | 5,083,269,787원 | 배당 재산정 필요 |
| 2. 근저당권 · 권리이전 관계 |
채권최고액 5,170,000,000원 |
실제 채권·배당 확인 |
| 3. 임차권 · 유원 주식회사 | 30,000,000원 | 배당·인수 확인 |
| 4. 개인 전입·점유 관계 | 미상 | 보증금·우선순위 확인 |
| 자동 산출상 잔여금 | — |
99,279,000원 실제 교부액 아님 |
이 상태에서 99,279,000원을 소유자 잔여금으로 확정하거나, 미배당 채권이 없다고 판단하는 것은 부적절합니다. 실제 배당은 공동담보 관계와 확정 채권액, 우선변제권 및 배당순위에 따라 달라집니다.
매수인 인수액 0원이라는 산출값 역시 임차인 권리관계가 검증되지 않았으므로 신뢰할 수 없습니다.⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 취득원가는 별개
| 회차 | 최저매각가 | 실질취득원가 |
|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 101,500,000원 | 101,500,000원 + 인수보증금(미확정) |
| 2회 유찰 시 | 71,050,000원 | 71,050,000원 + 인수보증금(미확정) |
| 3회 유찰 시 | 49,735,000원 | 49,735,000원 + 인수보증금(미확정) |
유찰 시나리오는 최저매각가격의 변동을 나타냅니다. 실제 낙찰가 또는 확정된 취득가격이 아닙니다. 매수인 인수액은 개인별 보증금과 배당 여부를 확인해야 산정할 수 있습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 경우, 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 증가할 수 있습니다. 이때 실질취득원가는 보증금 수준에서 유지될 수 있으므로 유찰 횟수만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 안 됩니다.
임차보증금·대항력·배당액을 확정한 다음 실질취득원가를 기준으로 시세와 비교해야 합니다.⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 승강기·급배수·위생·소화전·시스템 냉난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 5m 내외 포장도로와 접합니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 자루형 토지입니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 단지 정보상 14세대이며, 동일 면적의 실거래 비교가 확인되지 않았습니다. 매도 가능 가격과 거래 소요기간을 판단하려면 실제 거래사례 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2022.02.10 근저당권의 말소 여부, 2025.11.19 권리이전 등기와의 관계, 2025.03.25 경매개시결정의 권리 기준을 원본 등기부 및 경매기록과 대조합니다.
- 개인 전입·점유 명의 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 실제 점유 여부와 임대차계약 존재 여부를 확인합니다. 동일 세대 또는 중복 관계도 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 각 임대차계약서·전입자료·확정일자·점유개시일을 확인하여 보증금과 대항력 및 우선변제권을 개별적으로 판정합니다.
- 김벽 배당요구 확인. 2025.04.24 배당요구 접수 내용을 확인하고, 실제 청구 보증금과 배당순위 및 배당 가능액을 검토합니다.
- 유원 주식회사 임차권 확인. 보증금 30,000,000원, 월 차임 550,000원, 계약일 2022.08.12, 점유개시일 2022.08.12, 주민등록일 2023.05.11, 확정일자 2023.10.13, 임차권등기일 2025.09.15를 대조합니다. 법인 임차권자의 대항력 및 배당 관계도 검토합니다.
- 보전처분 확인. 부산회생법원 재산보전처분의 현재 효력과 매각에 따른 처리 관계를 확인합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2022-26호, 신청채권 5,083,269,787원, 근저당권 채권최고액 5,170,000,000원과 실제 채권계산서를 대조하여 본건 배당을 다시 산정합니다.
- 실거래가격 확인. 본건의 전용면적을 확인한 뒤, 최근 12개월 거래·최신 거래·가격 추세를 우선 확인합니다. 최저가가 아닌 인수보증금을 포함한 실질취득원가와 비교합니다.
- 점유 및 인도 확인. 실제 점유자와 임차권자의 관계를 현장에서 확인하고, 보증금 반환 또는 인도 관련 부담을 입찰자금 계획에 반영합니다.
- 원본 서류 확인. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 및 채권계산서· 공동담보 자료를 대조한 후 입찰 여부를 판단합니다.
맺으며 — “낮아진 최저가가 확정된 취득원가는 아니다”
부산 엘이즈지29 306호의 최저매각가는 101,500,000원으로, 감정가 대비 70%까지 낮아졌습니다. 그러나 개인 전입·점유 명의 10명의 보증금이 확인되지 않았고, 유원 주식회사의 등기 임차보증금 30,000,000원 역시 대항력과 실제 배당·인수 관계를 확정해야 합니다.
여기에 2022년 근저당권과 이후 권리이전 등기의 관계, 2024년 보전처분, 5,083,269,787원의 신청채권을 반영하지 못한 배당 산출 문제가 겹쳐 있습니다. 현재 표시된 인수액 0원이나 소유자 잔여금 99,279,000원을 확정 수치로 사용해서는 안 됩니다.
최근 실거래가격도 확인되지 않아 시장가격 대비 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 추가 유찰이 발생하더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수한다면 실질취득원가는 최저매각가격만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
결론은 권리관계 확정 전 입찰 판단 보류입니다. 임차보증금과 배당을 재산정하여 실질취득원가를 확정하고, 이를 최근 실거래가격과 비교한 이후에야 가격 메리트와 입찰 위험을 평가할 수 있습니다.
