* 현재 회차의 배당 가정을 적용한 계산입니다. 윤보람의 실제 인수 여부와 금액은 선순위 근저당의 말소 경위, 임차권의 대항력, 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 별도 전입자들의 보증금과 취득부대비용은 포함하지 않았습니다.
부산지방법원 2025타경5093. 부산광역시 수영구 광안동 엘이즈지29 7층 703호에 대한 임의경매입니다. 물건은 다세대주택으로, 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 1회 유찰로 최저매각가격이 감정가의 70%인 172,900,000원까지 내려왔습니다. 그러나 주택임차권등기와 다수의 전입자, 회생법원의 보전처분, 근저당권 말소·이전 기록이 함께 존재하여 권리 확인이 필요합니다.
핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 낙찰 후 실제로 부담할 금액입니다. 윤보람의 보증금 인수를 전제로 한 추정에서는 최저가가 더 내려가도 미배당 보증금이 증가해 총 취득부담이 크게 낮아지지 않습니다. 다만 이 인수 구조 자체에도 선행 근저당 기록과의 정합성 문제가 있어 원본 대조가 선행되어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 7층 703호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 | 247,000,000원 |
| 최저매각가격 | 172,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 경매개시 채권자 | 부산성의신용협동조합 |
| 신청채권자 청구액 | 5,083,269,787원 |
| 등기상 임차인 | 윤보람 · 보증금 185,000,000원 |
| 별도 전입자 | 10명 · 점유 및 임대차관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권의 충돌 확인
2022.02.10 근저당권 설정 이후 윤보람의 전입과 점유가 2022.03.28 시작됐습니다. 윤보람의 확정일자는 2022.03.07이고, 임차권등기는 2024.04.18 접수됐습니다. 따라서 2022년 근저당권이 유효한 선순위 권리였는지, 말소가 언제 어떤 원인으로 이루어졌는지에 따라 임차권의 대항력 및 매수인 인수 여부에 관한 판단이 달라질 수 있습니다.
민간임대주택등기와 부산회생법원의 재산보전처분도 존재합니다. 민간임대주택의 임대의무기간 및 임대료 증액 제한 관련 사항과 보전처분의 현재 효력을 확인해야 합니다. 각 등기가 경매 매각에 따라 어떻게 처리되는지에 관해서는 원본 서류와 관련 결정문을 대조한 후 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 확인된 임차권과 미상 전입자를 구분
| 성명 / 구분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤보람 임차권등기 · 건물 전부 |
2022.03.28 | 185,000,000원 | 선순위권리 대조 필요 | 확정일자·배당요구 | 15,320,600원 추정* |
| 김미리 · 전입자 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김진아 · 전입자 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김민서 · 전입자 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김벽 · 전입자 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 2025.04.24 배당요구 |
확인 필요 |
| 김민선 · 전입자 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이수빈 · 전입자 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이호진 · 전입자 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 서옥애 · 전입자 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박재봉 · 전입자 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박원미 · 전입자 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
* 윤보람의 인수액은 현재 회차 예상배당에 기초한 조건부 추정입니다. 다른 전입자들의 보증금은 합산하지 않았으며, 추가 인수 위험이 없다는 뜻이 아닙니다.
③ 실질취득 분석 — 70% 최저가를 그대로 믿으면 안 된다
현재 최저매각가격은 172,900,000원입니다. 제시된 배당 추정에 따르면 윤보람에게 169,679,400원이 배당되고 보증금 중 15,320,600원이 남습니다. 이 잔액을 매수인이 인수하는 가정하에서는 다음과 같이 계산됩니다.
= 188,220,600원
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액을 매수인이 인수하는 구조라면, 최저가가 하락할수록 인수할 보증금이 증가하므로 실질취득금액은 보증금 185,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 제시된 추정치는 집행비용 등의 영향으로 현재 회차의 합계가 188,220,600원으로 계산됩니다.
| 회차 | 최저가 | 윤보람 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
172,900,000원 | 15,320,600원 | 188,220,600원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
121,029,999원 | 66,464,421원 | 187,494,420원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
84,720,999원 | 102,203,979원 | 186,924,978원 |
회차별 수치는 제시된 예상배당 및 인수 시나리오를 적용했습니다. 실질취득금액은 낙찰가와 해당 회차 인수 추정액의 합계입니다. 실제 배당, 권리 인수, 별도 임차인 보증금, 취득비용에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,220,600원 |
| 1. 윤보람 보증금 | 185,000,000원 | 169,679,400원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
이 배당 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 윤보람에게 배당되고, 신청채권자 부산성의신용협동조합에는 배당되지 않는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 2022년 근저당권과 임차권 사이의 실제 순위 및 권리 효력이 확정되지 않았으므로 위 배당표를 확정배당표로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 시세 비교 — 실거래 확인 전 가격 가점 금지
엘이즈지29는 2021.12.13 준공된 건물이며, 단지 거래정보에는 14세대가 표시되어 있습니다. 하지만 제시된 거래정보의 기준면적 29.16㎡는 본건과 일치 여부가 확인되지 않았고, 실거래 평균·최신 거래가격·최근 거래 추세를 확인할 수 없습니다.
따라서 감정가 247,000,000원 대비 최저가 172,900,000원이라는 70% 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 윤보람의 보증금 인수를 전제로 한다면 현재 실질취득 추정액 188,220,600원을 기준으로 동일 용도·면적의 최근 거래와 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물로 급배수·위생·승강기·소화전 및 시스템 냉난방설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 자루형 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역 관련 사항이 표시되어 있습니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 교통 및 주변 생활환경은 양호한 것으로 평가되지만, 본건과 면적이 일치하는 실거래가격이 확인되지 않아 구체적인 환금성과 매도가격을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당권 말소·이전 원인 확인. 2022.02.10 설정 근저당권의 실제 말소일과 원인을 확인하고, 2025.11.19 근저당권 이전등기와의 관계를 등기부 원본·말소 관련 서류로 대조합니다.
- 말소기준권리 재확인. 경매개시결정일을 일률적으로 기준 삼지 말고, 경매개시 당시 유효한 선순위 권리와 해당 권리의 소멸 여부를 확인합니다.
- 윤보람 임차권 확인. 계약서, 전입·점유 자료, 확정일자, 임차권등기명령 및 배당요구 서류를 대조해 우선변제순위와 매수인 인수 여부를 확정합니다.
- 별도 전입자 조사. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 계약관계, 실제 점유, 보증금, 가족·동거 관계 및 배당요구 여부를 확인합니다.
- 김벽 배당요구 확인. 2025.04.24 접수된 배당요구의 금액·근거와 임차권 성립 여부를 확인합니다.
- 민간임대주택 관련 사항. 등록 상태와 임대의무기간, 임대료 제한 및 매각 후 적용될 사항을 확인합니다.
- 회생절차·보전처분. 부산회생법원의 재산보전처분과 경매절차의 관계 및 현재 효력을 확인합니다.
- 실질취득 기준 가격 비교. 최저가뿐 아니라 인수 확정액·취득부대비용을 합산한 금액과 본건에 맞는 최근 실거래가격을 비교합니다.
- 점유·명도. 현재 실제 점유자와 인도 가능 여부, 명도 협의 및 절차상 부담을 확인합니다.
- 관리비·세금. 미납 공용관리비, 당해세 및 우선변제채권이 예상배당과 취득부담에 미치는 영향을 확인합니다.
- 매각서류 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인합니다.
맺으며 — “최저가가 낮아도 총부담은 낮지 않을 수 있다”
부산 엘이즈지29 703호는 감정가 247,000,000원 대비 최저가가 172,900,000원으로 낮아진 다세대주택입니다. 그러나 윤보람의 보증금 185,000,000원을 인수하는 배당 가정에서는 현재 실질취득 추정액이 188,220,600원이며, 추가 유찰 시에도 총부담이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
더 중요한 문제는 이 인수 가정 자체가 확정되지 않았다는 점입니다. 2022년 근저당권의 말소·이전 기록과 말소기준권리 산정이 일치하는지 확인해야 하며, 별도 전입자 10명의 임대차관계와 보증금 역시 확정되지 않았습니다. 이들의 추가 인수 가능성은 현재 추정액에 반영되지 않았습니다.
결론적으로 권리관계 확정과 전입자 조사, 동일 물건 기준의 실거래 확인이 선행되어야 합니다. 감정가 대비 할인율이나 추가 유찰만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 현재 제시된 조건만으로는 최종 취득비용과 권리 위험을 확정할 수 없습니다.
