부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 엘이즈지29 7층 703호 다세대 물건입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 등기에는 2022년 민간임대주택등기, 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당, 2024년 재산보전처분, 윤보람의 주택임차권, 그리고 2025년 임의경매개시결정이 이어집니다. 현재 분석상 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다.
가장 눈에 띄는 권리는 윤보람의 임차권입니다. 임대차계약일 2022.03.07, 확정일자 2022.03.07, 주민등록·점유개시 2022.03.28, 보증금 185,000,000원이며 배당요구가 확인됩니다. 현재 신건 매각가에서는 보증금이 전액 배당되는 시뮬레이션이지만, 2회 유찰해 매각가가 158,080,000원까지 내려가면 29,933,120원의 미배당 인수가 발생합니다. 최저가가 내려가도 실질취득액은 158,080,000원 + 29,933,120원 = 188,013,120원으로, 보증금 185,000,000원 수준에 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 7층 703호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정 이용상태상 기호 2~15 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 등기와 임차권을 함께 봐야 한다
2022.02.10 소유권보존과 동시에 민간임대주택등기가 이루어졌고, 같은 날 부산성의신용협동조합 명의 채권최고액 5,170,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 등기상 이미 말소로 표기되어 있으며, 2025.11.19에는 1번 근저당권 이전으로 케이씨유엔피엘대부주식회사가 기재되어 있습니다. 2024.01.23에는 부산회생법원의 재산보전처분도 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 11명, 그중 10명은 금액이 보이지 않는다
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤보람 | 2022.03.28 · 확정 2022.03.07 | 185,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 시 승계 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 · 배당요구 2025.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
실제 임차인은 11명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 11명을 그대로 실제 인원으로 봅니다. 다만 윤보람 외 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 이 10명을 단순히 ‘대항력 있음’이라고 고정하지 않고 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 임차인 윤보람 보증금 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 57,742,000원 |
현재 회차 계산에서는 윤보람 보증금이 전액 배당되어 미배당 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유자들의 금액도 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 247,000,000원 | 0원 | 247,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 197,600,000원 | 0원 | 197,600,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 158,080,000원 | 29,933,120원 | 188,013,120원 |
2회 유찰에서는 최저가가 158,080,000원으로 떨어지지만 윤보람 보증금 185,000,000원이 낙찰가보다 커지고 배당 부족이 생깁니다. 그 결과 확인된 인수액이 29,933,120원으로 늘어, 실질취득액은 188,013,120원입니다. 즉 표면 최저가 158,080,000원만 보고 ‘가격이 크게 내려갔다’고 판단하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남측 인근입니다. 공동주택·단독주택, 주거용 오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정도 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물이며 승강기·급배수·위생·소화전· 시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 자루형 토지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용되고, 서측으로 폭 약 5m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 규모. 엘이즈지29는 14세대이며 준공일은 2021.12.13입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 10명 계약서 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 범위와 배당요구 여부가 확인돼야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 윤보람 배당액 재확인. 현재 신건에서는 전액 배당 계산이지만, 2회 유찰 시 미배당 29,933,120원이 발생합니다.
- 선순위 등기 원본 대조. 민간임대주택등기, 재산보전처분, 을구 1 근저당의 말소 및 이전 관계를 최신 등기사항과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당관계 확인. 신청채권자 청구액은 5,083,269,787원으로 기재되어 있으나 현재 예상배당 계산에는 신청채권자 배당액이 0원으로 잡혀 있어 실제 배당순위와 채권관계를 원본에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 명도 범위 확인. 실제 임차인이 11명으로 확인되는 만큼 각 점유자의 실제 703호 점유 여부와 퇴거 조건을 개별적으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 0원”보다 중요한 것은 미확정 10명이다
이 물건은 신건 247,000,000원 기준 계산만 보면 윤보람 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 권리분석의 결론을 거기서 끝내면 안 됩니다. 윤보람 외 10명의 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 대항력 여부 역시 최종적으로 확정할 자료가 부족해 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
또한 2회 유찰 시에는 윤보람만으로도 29,933,120원의 미배당 인수가 발생해 표면 최저가 158,080,000원과 달리 실질취득액이 188,013,120원으로 올라갑니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘신건이냐 유찰이냐’보다 미상 점유자 10명의 보증금·확정일자·점유관계와 선순위 등기의 처리 결과를 얼마나 확실히 확인하느냐입니다. 현재 상태에서는 권리 불확실성이 큰 D등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
