부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 ‘엘이즈지29’ 5층 501호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태에는 주거용 오피스텔과 다세대주택이 함께 기재되어 있고, 이 사건의 용도는 오피스텔입니다. 감정가는 145,000,000원, 현재 최저매각가는 101,500,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 표면 가격만 보면 감정가에서 43,500,000원 낮아졌지만, 이 사건의 승부처는 할인율보다 점유자 10명의 대항력·보증금·배당관계 확정입니다.
특히 제공된 권리 계산에서는 2025.03.25. 임의경매개시결정을 기준으로 잡고 있으나, 등기에는 그보다 앞선 2022.02.10. 부산성의신용협동조합 근저당권이 있고, 2025.11.19.에는 그 근저당권의 이전등기까지 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 전입일이 단순히 2025.03.25.보다 빠르다는 이유만으로 대항력을 확정해서는 안 되며, 2022년 근저당의 말소·이전 경위와 실제 말소기준권리를 매각물건명세서 및 등기 원본으로 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층 501호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 감정 이용상태상 주거용 오피스텔 포함 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 부산성의신용협동조합 |
| 청구액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 2022년 근저당과 기준일 재확인이 핵심
갑구에는 2022.02.10. 소유권보존과 민간임대주택등기, 2024.01.23. 부산회생법원의 재산보전처분, 2025.03.25. 임의경매개시결정이 순서대로 확인됩니다. 민간임대주택등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택이라는 내용이 기재돼 있습니다. 이 등기와 보전처분의 매각 후 처리 역시 입찰 전 매각물건명세서와 원본 등기로 최종 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 10명 모두 보증금 미상, 대항력은 ‘가능·미상’
현황조사상 확인되는 실명 점유·전입자는 10명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 그러나 모두 점유 부분이 특정되지 않았고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 “대항력 있음”이라고 확정할 수 없고, 현재 단계의 적절한 판정은 대항력 가능·미상입니다. 김벽은 2025.04.24. 배당요구 사실이 확인됩니다.
| 성명 | 전입일 | 점유 부분 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.04.24 확정일자 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
③ 가격 판단 — 70% 할인보다 먼저 봐야 할 것
현재 최저매각가는 101,500,000원으로 감정가 145,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 71,050,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 49,735,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 대상 면적과 일치하는 실거래 비교표본이 확인되지 않아, 최저가가 최근 시세보다 싼지 여부를 수치로 검증할 수 없습니다.
엘이즈지29은 2021.12.13. 준공, 14세대 규모로 기재돼 있고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 소규모 오피스텔이라는 특성까지 고려하면 단순 감정가 할인율보다 실제 거래 가능 가격과 임차관계 확정을 우선 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,221,000원 |
| 신청채권자 배당 | 5,083,269,787원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 99,279,000원 |
현재 제공된 배당 계산은 집행비용 2,221,000원과 소유자 잔여 99,279,000원으로 구성되고, 신청채권자 배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 이는 등기상 2022년 근저당권 및 신청채권액과 그대로 맞물리지 않는 결과이므로 확정 배당표로 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 101,500,000원 | 5,083,269,787원 | 0원 | 99,279,000원 |
| 2회 유찰(49%) | 71,050,000원 | 5,083,269,787원 | 0원 | 69,371,100원 |
| 3회 유찰(34%) | 49,735,000원 | 5,083,269,787원 | 0원 | 48,439,770원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 자루형 토지이며 서측으로 폭 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 환금성. 2021.12.13. 준공, 14세대 규모의 오피스텔로 기재돼 있습니다. 동일 면적 일치 실거래가 없어 환금성 판단 시 실제 매매사례 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2025.03.25. 경매개시결정만 보지 말고 2022.02.10. 근저당권의 말소·이전 경위와 실제 존속 여부를 등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차인 10명 개별 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 김벽 배당요구. 김벽은 2025.04.24. 배당요구 사실이 있으므로 확정일자와 보증금 확인 후 배당 및 잔여 인수액을 별도로 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.10. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력 및 임대관계 처리 내용을 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 제공 시뮬레이션의 신청채권자 배당 0원·소유자 잔여 99,279,000원은 등기상 근저당 및 청구액과 함께 원본 기준으로 재검증해야 합니다.
- 가격 상한. 동일 면적 실거래 비교가 없는 만큼 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 실질취득가에 포함될 수 있는 임차보증금까지 확인한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 인수액 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 145,000,000원에서 한 차례 유찰돼 101,500,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 확인되는 점유·전입자만 10명이고, 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 게다가 제공 계산상 기준일인 2025.03.25.보다 앞선 2022.02.10. 근저당권과 그 이후 이전등기가 함께 존재해 말소기준권리 자체를 원본으로 다시 확정해야 하는 구조입니다.
따라서 이 물건은 “감정가의 70%라 싸다”가 아니라, “101,500,000원에 얼마의 임차보증금이 더해질 수 있는가”를 먼저 계산해야 합니다. 실거래 비교표본도 없어 가격 우위가 검증되지 않은 만큼, 임차관계와 실제 말소기준권리가 확정되기 전에는 실질취득가를 101,500,000원으로 고정해서 볼 수 없습니다.
