부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 ‘엘이즈지29’ 5층 501호로, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며 2022.02.10 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 민간임대주택등기와 부산성의신용협동조합 명의의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
다만 현재 권리관계를 한 줄로 ‘깨끗하다’고 정리하기는 어렵습니다. 2022.02.10 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되고, 2025.11.19에는 그 근저당권의 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 이전등기가 존재합니다. 제시된 말소기준권리는 2025.03.25 임의경매개시결정이므로, 입찰 전에는 이 근저당의 말소·이전 경위와 경매기준권리 관계를 원본 등기사항으로 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층 501호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 빠른 전입 10명이 핵심
보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 아래 10명은 중복 신고를 제거할 대상이 아니라 현황조사상 확인된 실제 임차인 10명으로 봅니다. 이 중 배당요구가 확인되는 사람은 김벽 1명이며, 2025.04.24 배당요구가 접수되었습니다. 나머지 9명은 배당요구 여부가 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
② 가격 비교 — 지금은 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
엘이즈지29는 2021.12.13 사용승인된 건물이고, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 145,000,000원입니다. 그러나 동일 단지의 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래가가 확인되지 않아 이 145,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 비교할 수 없습니다.
특히 이 사건은 일반적인 신건 가격분석보다 실질취득액 확인이 먼저입니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 있으면 낙찰가 외 추가 인수가 발생할 수 있기 때문입니다. 따라서 최저가 145,000,000원만 근거로 ‘저렴하다’거나 ‘메리트가 있다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,830,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 142,170,000원 |
위 추정표에서는 집행비용 2,830,000원을 제외한 142,170,000원이 소유자 잔여로 계산되어 있습니다. 반면 사건의 신청채권 청구액은 5,083,269,787원이며, 회차별 시나리오에서는 신청채권 배당액이 모두 0원으로 표시됩니다. 임차인 보증금·우선변제 및 실제 채권배당을 확인하기 전에는 이 표를 최종 배당결과로 보아서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 엘이즈지29 건물 일부 호실은 다세대주택으로 이용되지만 본건이 속한 기호군은 주거용 오피스텔로 평가되어 있습니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층. 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 자루형·평지 토지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 870㎡, 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않습니다.
- 임대 관련 등기. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하며, 임대의무기간 중 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 문구가 등기되어 있습니다. 경매 후 효력·말소 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 10명 전수 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 실제 점유 여부와 점유 호실·부분을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인이 최우선. 10명 모두 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력이 인정될 경우 미배당 보증금은 매수인 인수로 이어질 수 있으므로 보증금 규모 없이 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 역시 미상입니다. 배당요구가 확인된 김벽도 확정일자와 보증금 확인이 필요합니다.
- 배당요구 종기 관련 서류 대조. 배당요구가 확인되는 사람은 김벽 1명입니다. 나머지 9명의 배당요구 및 배당참가 여부를 매각물건명세서·배당요구 서류에서 확인해야 합니다.
- 근저당 말소·이전 경위 확인. 2022.02.10 부산성의신용협동조합 근저당은 등기상 말소로 표시되면서 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 권리이전등기가 있습니다. 원본 등기사항으로 법적 순위를 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 민간임대주택 등록에 따른 의무 및 경매 후 말소·승계 여부를 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분으로 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위 금지가 등기되어 있습니다. 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않고 실질 인수액도 미상입니다. 최저가 145,000,000원만으로 가격 우위를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류와 실제 점유관계를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “1.45억 신건”이 아니라 “실질취득액 미상” 사건
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 145,000,000원이 아니라 임차인 10명입니다. 이들은 모두 제시된 말소기준일 2025.03.25보다 먼저 전입했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부와 매수인 인수액을 최종 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 단계에서 “낙찰가 145,000,000원 = 실제 취득비용 145,000,000원”이라는 계산은 성립하지 않습니다. 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 확인되면 그만큼 실질취득액이 늘어날 수 있습니다. 여기에 민간임대주택등기, 재산보전처분, 근저당권 말소·이전 경위까지 확인해야 하므로 권리분석 난도도 높습니다.
결론은 D등급. 가격이 싸서가 아니라, 지금은 가격의 적정성 자체를 판단하기 전에 임차인별 보증금과 권리관계를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 보증금 확인 전 입찰가 계산을 시작하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
