부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 제2층 제201호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 말소기준권리는 2021.08.25 부산제일신용협동조합의 채권최고액 880,000,000원 근저당권으로 계산되어 있고, 이후의 경매개시결정과 윤연정의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 등기 흐름은 단순하지 않습니다. 같은 2021.08.25에 부산진신용협동조합의 채권최고액 4,180,000,000원 근저당도 있었고 이 권리는 등기부상 이미 말소로 표시되어 있습니다. 이후 2026.03.05에는 해당 근저당권과 부산제일신용협동조합 근저당권에 관해 엘투케이대부주식회사로의 이전 및 근질권 설정이 함께 나타납니다. 따라서 현재 계산상 인수 0원이라는 결론과 별개로 최신 등기사항전부증명서의 현재 상태를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 2층201호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 4,180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 등기는 복잡하다
임차인·점유자 — 실제 12명, 대항력은 모두 없음
보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 중복 합산할 대상 없이 실제 임차인·점유자 12명입니다. 전입일은 모두 말소기준권리 2021.08.25 이후여서 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 윤연정은 건물 전부에 대해 보증금 130,000,000원의 임차권등기가 있으나, 전입일 2023.08.31로 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
| 임차인·점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤연정 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.08.31 | 2023.08.09 | 130,000,000원 | 2025.09.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 신건 178,000,000원, 시세 우위는 판단 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 178,000,000원으로 신건입니다. 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 178,000,000원 | 174,708,000원 | 705,292,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 142,400,000원 | 139,606,400원 | 740,393,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 113,920,000원 | 111,525,120원 | 768,474,880원 | 0원 |
유찰 시 매각가는 142,400,000원, 113,920,000원으로 내려가고 선순위 채권의 미배당액은 각각 740,393,600원, 768,474,880원으로 커집니다. 다만 현재 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 가격이 내려간다고 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조로 계산된 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,292,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 174,708,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 부산제일신용협동조합 채권 880,000,000원 중 174,708,000원이 배당되고 705,292,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영으로 표시되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 10층 건물 내 제2층 제201호입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 3,604,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 178,000,000원의 시장 대비 경쟁력은 별도로 확인해야 합니다. 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)이므로 아파트 시세를 그대로 대입해 판단할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 원본. 2021.08.25 복수 근저당과 2026.03.05 근저당권 이전·근질권 설정의 현재 효력관계를 최신 등기사항전부증명서와 대조하세요.
- 민간임대주택 금지사항. 갑구에는 2021.08.25 부기된 민간임대주택 관련 금지사항등기가 있습니다. 매각 후 처리와 현재 상태를 원본 서류에서 확인하세요.
- 12명 점유관계. 대항력은 없는 것으로 정리되어도 실제 점유자와 사용관계가 다수이므로 현황조사·매각물건명세서의 호별 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 윤연정 임차권. 보증금 130,000,000원, 계약일 2023.08.09, 전입·점유개시 2023.08.31, 배당요구 2025.09.01입니다. 말소기준권리 이후여서 대항력은 없고 임차권은 매각 소멸 처리되어 있습니다.
- 가격 상한. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 178,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도 시장 확인 없이 가격 메리트를 전제하지 마세요.
- 배당 한계. 현재 배당가정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 것으로 표시되어 있으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 및 매각물건명세서 비고는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용·허가·등기상 용도를 원본에서 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 복잡한 점유와 등기 확인
이 사건의 현재 계산상 결론은 분명합니다. 말소기준권리는 2021.08.25 부산제일신용협동조합 880,000,000원 근저당이고, 확인된 12명의 전입은 모두 그 이후입니다. 윤연정의 130,000,000원 임차권 역시 후순위여서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 단순 안전형으로만 보기는 어렵습니다. 실제 임차인·점유자가 12명이고, 민간임대주택 금지사항등기, 2024.01.29 재산보전처분, 2026.03.05 근저당권 이전 및 근질권 설정이 이어집니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가 178,000,000원의 가격 경쟁력을 확인할 근거가 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 승부처는 최신 등기와 점유관계 확인입니다.
