부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태 및 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 162,000,000원인 신건입니다.
권리분석의 기준점은 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 880,000,000원이고, 제공된 권리판정에서는 이 권리가 말소기준권리로 계산되어 매각으로 소멸합니다. 김현지의 주택임차권등기 역시 기준일보다 뒤인 2024.01.08 접수라 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 3층302호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 4,180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 등기 변동은 확인 필요
말소기준은 2021.08.25 부산제일신용협동조합의 근저당권입니다. 김현지의 임차권등기와 2025.04.07 임의경매개시결정은 기준일 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다. 현재 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 13명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산할 보증기관 신고는 없고, 확인되는 사람은 실제 임차인 13명입니다. 전입일은 모두 2021.08.25 이후이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 김현지 외 12명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.06.23 | 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현지 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.15 확정일자 2021.11.24 | 130,000,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2024.01.08 | 없음 |
② 가격·회차 — 실거래 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 162,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 또는 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 162,000,000원 | 158,932,000원 | 721,068,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 129,600,000원 | 126,985,600원 | 753,014,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,680,000원 | 101,428,480원 | 778,571,520원 | 0원 |
회차가 내려가면 매각대금과 채권자 배당액은 감소하고, 부산제일신용협동조합 근저당 채권의 미배당은 커집니다. 하지만 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 미배당 채권이 커지는 것과 매수인이 그 금액을 떠안는 것은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 158,932,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 162,000,000원 가정 시 집행비용 3,068,000원을 제외한 158,932,000원이 부산제일신용협동조합 근저당권에 배당되고, 해당 채권의 미배당은 721,068,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근에 위치하며 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·경보·난방· 승강기·주차설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 3,604,000원/㎡이고 토지면적은 184.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가 162,000,000원의 시장 경쟁력은 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 자료만으로 162,000,000원이 최근 시세보다 싼지 비싼지 판단할 수 없습니다. 가격 메리트는 실거래를 추가 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 임차인 13명 점유관계. 대항력 인수는 없더라도 실제 인도·명도 대상과 각 호실 또는 점유부분을 정확히 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 12명. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·점유 형태와 배당관계는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 김현지 임차권. 보증금 130,000,000원, 확정일자 2021.11.24, 전입일 2021.12.15, 임차권등기 2024.01.08입니다. 제공 판정상 대항력은 없고 임차권은 매각으로 소멸합니다.
- 민간임대주택 금지사항. 소유권에 민간임대주택 등록 및 임대의무·임대료 증액기준 관련 금지사항등기가 있으므로 매각 후 처리와 말소 여부를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 채권관계 변동. 2026.03.05 엘투케이대부주식회사로 근저당권 이전 및 부산진·부산제일 신용협동조합의 근질권 설정이 기재되어 있어 최신 등기와 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 및 명세서에는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 실제 사용과 각종 인허가·임대 가능 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
이 사건의 핵심은 분명합니다. 2021.08.25 말소기준권리 이후에 전입한 실제 임차인 13명이 확인되고, 김현지의 130,000,000원 임차권등기도 기준일 뒤에 있어 제공된 권리판정과 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 임차인 12명의 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 민간임대주택 관련 금지사항등기와 회생법원 보전처분, 근저당권 이전·근질권 설정 등 확인 요소가 적지 않습니다. 더구나 최근 실거래 비교 자료가 없어 최저가 162,000,000원의 가격 매력은 판단할 수 없습니다. 권리상 보증금 인수 위험은 낮지만, 점유·등기·용도·가격을 모두 확인하고 접근해야 하는 확인 부담형 신건입니다.
