부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 7층 702호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 165,000,000원으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.
권리의 기준점은 2021.08.25 설정된 부산제일신용협동조합의 채권최고액 880,000,000원 근저당권입니다. 현황조사 등에서 확인된 점유자는 모두 이 날짜보다 늦게 전입해 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 지금 확인되는 구조만 놓고 보면 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 유형은 아닙니다. 다만 12명의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 상태라 우선변제 여부와 실제 배당관계는 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 7층702호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 · 7층 702호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.08.25 근저당
말소기준으로 계산된 권리는 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 같은 날짜 부산진신용협동조합의 채권최고액 4,180,000,000원 근저당권도 등기되었으나 해당 권리는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2025.04.07 부산진신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.
② 점유자 12명 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
확인된 사람은 실제 점유자 12명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 모두 전입일이 말소기준인 2021.08.25보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않았고, 신형우는 2025.06.23 배당요구를 한 사실이 확인됩니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 161,890,000원 |
| 미배당 | - | 718,110,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,110,000원을 제외한 161,890,000원이 부산제일신용협동조합 근저당권에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 880,000,000원 중 718,110,000원이 미배당으로 남고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
별도로 사건의 경매 채권자인 부산진신용협동조합의 청구액은 4,180,000,000원이지만, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 신청채권자 배당액은 0원으로 계산되어 있습니다. 앞선 부산제일신용협동조합 근저당권만으로도 매각대금이 소진되기 때문입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 165,000,000원 | 161,890,000원 | 718,110,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 750,648,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 776,678,400원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 계산상 매수인이 승계하는 금액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 ‘채권자가 얼마를 못 받느냐’와 ‘매수인이 얼마를 떠안느냐’를 구분해서 봐야 합니다. 718,110,000원 미배당은 채권자의 회수 부족액이지 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 재송초등학교 남서측 인근. 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며 매각물건명세서 비고도 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 난방, 승강기, 주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,604,000원/㎡, 지목 대, 상업용, 완경사·세로장방, 광대세각 조건입니다.
- 공부 차이·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 12명 확인. 모든 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없지만 실제 점유호실과 계약관계는 명도 난도에 직접 영향을 줍니다.
- 보증금·확정일자 확인. 12명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 규모를 현재 수치만으로 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 신형우는 2025.06.23 배당요구가 확인되며, 나머지 점유자의 배당요구 여부도 원본 명세서에서 대조할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택 금지사항. 2021년 민간임대주택 등록에 따른 금지사항등기의 매각 후 처리 여부를 등기부·명세서 원문으로 확인해야 합니다.
- 재산보전처분 확인. 2024.01.29 부산회생법원 재산보전처분 등기의 현재 효력 및 말소관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태·매각물건명세서상 업무시설(오피스텔)이라는 표기를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 165,000,000원의 적정성은 별도 실거래·호가 조사 없이 권리분석만으로 판단하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
이 사건의 가장 중요한 숫자는 두 가지입니다. 첫째, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 현황에서 확인되는 실제 점유자는 12명입니다. 전원이 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당관계를 완전히 닫아놓고 볼 수는 없습니다.
또한 등기에는 민간임대주택 금지사항과 재산보전처분이 존재하고, 사건상 용도는 근린시설인 반면 감정 및 매각물건명세서상 이용은 업무시설(오피스텔)입니다. 따라서 이 물건은 “인수액은 낮지만 확인할 문서와 점유관계가 많은 유형”으로 보는 것이 적절합니다. 현재 165,000,000원이라는 신건 가격 자체의 메리트는 별도 시장가격 확인 전까지 판단을 유보하는 편이 안전합니다.
