부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 3층 305호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 적혀 있습니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2021.08.25 소유권보존과 함께 복수의 근저당권이 설정됐습니다. 데이터가 산정한 말소기준권리는 같은 날 접수된 부산제일신용협동조합 채권최고액 880,000,000원 근저당권입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 162,000,000원입니다. 매각대금 시뮬레이션에서는 집행비용 3,068,000원을 제외한 158,932,000원이 부산제일신용협동조합 근저당에 배당되고, 해당 근저당의 미배당액은 721,068,000원으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되지 않아, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 3층 305호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 880,000,000원 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 등기는 복잡하다
2021.08.25 부산진신용협동조합의 채권최고액 4,180,000,000원 근저당과 부산제일신용협동조합의 채권최고액 880,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 가운데 부산진신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되고, 데이터가 산정한 말소기준은 부산제일신용협동조합의 880,000,000원 근저당입니다.
2024.01.15에는 김세정 명의의 주택임차권이 등기됐고, 임차보증금은 130,000,000원입니다. 임대차계약일은 2021.12.14, 확정일자는 2021.12.15, 주민등록 및 점유개시는 2021.12.29로 모두 말소기준일 2021.08.25 이후입니다. 따라서 제공된 판정상 김세정의 대항력은 없음이고, 해당 임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
② 임차·점유 — 실제 13명, 전원 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차·점유자는 13명입니다. 전입일은 모두 2021.08.25 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 전원 대항력 없음입니다. 다만 김세정을 제외한 12명은 보증금이 확인되지 않아 명도와 임대관계 확인이 중요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김세정 | 2021.12.29 | 130,000,000원 | 2024.01.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 158,932,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 부산제일신용협동조합 근저당 채권 880,000,000원 중 158,932,000원이 배당되고 721,068,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 162,000,000원 | 158,932,000원 | 721,068,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 129,600,000원 | 126,985,600원 | 753,014,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,680,000원 | 101,428,480원 | 778,571,520원 | 0원 |
신건부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가와 반대로 늘면서 실질취득액이 고정되는 인수형 구조가 아닙니다. 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 162,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근. 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 및 경보·난방·승강기·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역은 기준높이 60m·최고높이 85m입니다.
- 공시지가. 3,604,000원/㎡. 토지는 완경사 세로장방 형태, 상업용으로 조사됐습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없는 것으로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 13명 확인. 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 퇴거 가능성은 별도 문제입니다. 각 점유자의 현재 거주 여부와 사용 부분을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 12명. 대항력은 없더라도 임대관계와 배당요구 여부를 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 김세정 임차권. 임차보증금 130,000,000원, 확정일자 2021.12.15, 전입·점유 2021.12.29, 배당요구 2024.01.15. 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음 판정입니다.
- 민간임대주택 금지사항. 2021.08.25 부기된 민간임대주택 관련 금지사항등기의 매각 후 처리 여부를 최신 등기와 명세서로 확인하세요.
- 회생법원 보전처분. 2024.01.29 재산보전처분 등기가 있으므로 매각 진행과 말소관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태와 명세서 비고는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용·허가 상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 비교 없이 최저가 162,000,000원 자체만으로 싸다고 단정할 수 없습니다. 응찰 전 주변 오피스텔·업무시설 거래사례를 별도로 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 13명의 점유가 더 중요하다
금전 권리만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 부산제일신용협동조합의 2021.08.25 근저당이고, 김세정을 포함한 13명의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 있는 임차보증금 승계 문제는 없습니다.
하지만 이 물건은 권리등기 자체가 단순한 편은 아닙니다. 민간임대주택 금지사항, 회생법원 보전처분, 2026.03.05의 근저당권 이전·근질권 설정 등 후속 등기가 있고, 현황조사상 실제 임차·점유자도 13명입니다. 특히 12명의 보증금이 확인되지 않는 만큼 낙찰가보다 명도·점유 확인이 먼저인 사건입니다. 신건 162,000,000원에 응찰하더라도 실질취득액은 162,000,000원으로 계산되지만, 가격 경쟁력은 별도의 실거래 확인 없이 단정하지 않는 것이 맞습니다.
