부산지방법원 2025타경458. 재송동 엘이즈제이05 3층 303호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 162,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2021년 8월 25일 부산제일신용협동조합의 채권최고액 880,000,000원 근저당권입니다.
이 물건에서 가장 눈에 띄는 부분은 임차관계입니다. 현황조사와 등기부 등에 이름이 확인되는 임차인은 모두 13명입니다. 그러나 가장 빠른 전입일도 2022.02.04.로 말소기준일인 2021.08.25.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 13명 모두 대항력 없음입니다. 특히 주지용은 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기가 있으나 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 3층 303호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준일 이후 임차권은 소멸
말소기준권리는 2021.08.25. 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 같은 날 부산진신용협동조합의 채권최고액 4,180,000,000원 근저당권도 설정됐으나 해당 등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 2024.02.05. 등기된 주지용의 임차권과 2025.04.07. 임의경매개시결정은 기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 13명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주지용 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.04 | 130,000,000원 | 2022.01.06 | 2024.02.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
핵심은 전입시점입니다. 13명 모두 말소기준일인 2021.08.25. 이후 전입으로 판정돼 있어 대항력에 따른 보증금 인수형 구조가 아닙니다. 주지용의 임차권등기도 2024.02.05. 접수된 후순위 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 따라서 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 그대로 승계하는 구조가 아닙니다.
② 가격 판단 — 시세 비교자료 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 162,000,000원으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 162,000,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 162,000,000원이 주변 거래 대비 높은지 낮은지, 신건 가격에 메리트가 있는지는 판단할 근거가 부족합니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 158,932,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 부산제일신용협동조합 채권 880,000,000원 중 158,932,000원이 배당되고 721,068,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 162,000,000원 | 158,932,000원 | 721,068,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 129,600,000원 | 126,985,600원 | 753,014,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 103,680,000원 | 101,428,480원 | 778,571,520원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며 매각물건명세서 비고에도 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·경보·난방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,604,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 완경사·세로장방 형태입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 13명 점유관계 확인. 주민등록만 남아 있는지 실제 거주·점유 중인지 현장과 집행기록을 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 12명. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·임대차 실체를 매각물건명세서와 계약자료에서 확인해야 합니다.
- 주지용 임차권등기. 보증금 130,000,000원, 전입 2022.02.04, 확정일자 2022.01.06, 건물전부 임차권등기라는 점을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택 금지사항. 2021년 민간임대주택 등록에 따른 금지사항등기가 있으므로 매각 후 처리 관계를 최신 서류에서 확인해야 합니다.
- 회생 관련 보전처분. 2024.01.29. 부산회생법원의 재산보전처분 등기와 후속 권리변동을 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 신건 최저가 162,000,000원을 곧바로 저가로 평가하지 말고 주변 동종 오피스텔 거래·임대 사례를 별도 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “13명 점유관계”를 보라
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2021.08.25. 부산제일신용협동조합 근저당권이고, 확인된 13명의 임차인은 모두 그보다 늦게 전입했습니다. 보증금 130,000,000원의 주지용 임차권등기도 후순위여서 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순한 안전형으로만 보기에는 실제 임차관계가 복잡합니다. 임차인 13명 중 12명의 보증금이 미상이고, 시세 비교자료도 없어 신건 가격 162,000,000원의 매력도를 입증할 자료가 부족합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 점유·명도 확인과 가격 검증은 반드시 필요한 오피스텔입니다.
