부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 7층 704호로, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 말소기준권리는 2021.08.25. 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 현재 회차 배당 시나리오에서는 매각대금 165,000,000원 중 집행비용 3,110,000원을 제외한 161,890,000원이 이 근저당에 배당되고, 718,110,000원이 미배당됩니다. 다만 이 미배당액은 채권자의 부족분이지, 매수인이 떠안는 금액은 아닙니다.
권리 자체보다 현장 확인이 중요한 이유는 점유자 수입니다. 현황조사와 임차권등기 등을 합치면 실제 임차인 12명이 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리인 2021.08.25.보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 이정미를 제외한 11명은 보증금과 확정일자가 미상이라 최우선변제·일반배당 여부와 실제 점유 상태는 입찰 전 반드시 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 7층 704호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 분류 · 업무시설(오피스텔) · 10층 건물 내 7층 704호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 4,180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25. 부산제일신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권·경매등기
등기부에는 2021.08.25. 부산진신용협동조합의 채권최고액 4,180,000,000원 근저당권도 기재되어 있으나, 제공된 권리정보에서는 등기부상 이미 말소로 정리되어 있습니다. 반면 같은 날 설정된 부산제일신용협동조합 880,000,000원 근저당권이 말소기준권리로 계산되어 있습니다.
갑구에는 2021.07.05. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 금지사항등기가 부기되어 있고, 2024.01.29. 부산회생법원의 재산보전처분도 등기되어 있습니다. 이 항목들은 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 통해 매각 후 처리 관계를 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 12명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 12명은 모두 실제 임차인·전입자로 봅니다. 전입일은 전부 2021.08.25. 말소기준 이후이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 배당 범위와 명도 상대방을 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 23,000,000원 | 2023.11.02 | 2024.10.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,110,000원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 161,890,000원 |
| 미배당 | - | 718,110,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용·채권액 기준의 추정 배당이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 보증금 미상 임차인들의 실제 배당관계가 확인되면 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트로 가정한 분석은 맞지 않습니다.
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 60m, 최고높이 85m가 기재되어 있습니다.
- 토지. 공시지가는 3,604,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용으로 기재되어 있습니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수·소방·난방·승강기·주차설비가 갖춰져 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 12명 점유관계 특정. 현장 방문·전입세대 확인 등을 통해 현재 실제 점유자가 누구인지 우선 정리하세요.
- 11명 보증금 확인. 이정미 외 임차인은 보증금·확정일자가 미상입니다. 최우선변제·배당 여부를 매각물건명세서와 배당요구서로 대조해야 합니다.
- 이정미 임차권등기. 보증금 23,000,000원, 확정일자 2023.11.02.이며 말소기준 이후입니다. 실제 배당액과 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
- 채권양도·근질권. 2026.03.05. 엘투케이대부주식회사로의 근저당권 이전과 근질권 설정이 있어 최신 등기부와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 금지사항. 2021.07.05. 민간임대주택 등록 원인의 금지사항등기가 존재하므로 매각 후 효력·말소 관계를 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 현재 실질취득은 165,000,000원입니다. 권리상 인수 0원과 가격 경쟁력은 별개로 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계를 입찰 직전에 최신 상태로 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 단순한 물건은 아니다”
이 사건은 표면적으로는 말소기준 이후의 권리가 정리되고 매수인 인수액도 0원이라 권리부담이 크지 않아 보입니다. 실제로 현재 신건 165,000,000원뿐 아니라 1회 유찰 132,000,000원, 2회 유찰 105,600,000원 시나리오에서도 인수액은 모두 0원입니다.
하지만 실제 임차인 12명이라는 점이 난도를 높입니다. 그중 11명은 보증금과 확정일자가 미상이고, 이정미는 23,000,000원의 임차권등기를 마친 상태입니다. 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 실제 점유자 특정과 명도, 최우선변제 여부, 배당요구 관계는 별도로 정리해야 합니다. 여기에 2026.03.05. 채권양도·근질권 등기와 민간임대주택 금지사항까지 있어 “인수 없음 = 확인할 것 없음”으로 접근해서는 안 되는 사건입니다.
결론은 권리상 인수는 0원, 실질취득은 현재 165,000,000원. 다만 가격이 싸다는 근거는 없고, 입찰 전 승부처는 12명의 실제 점유관계와 임차보증금·배당관계를 얼마나 정확히 정리하느냐입니다.
