부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 4층 406호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021.08.25 설정된 부산제일신용협동조합의 근저당권 880,000,000원이 말소기준권리로 잡혀 있습니다.
현재 회차 매각가를 148,000,000원으로 가정한 배당표에서는 집행비용 2,872,000원을 제외한 145,128,000원이 부산제일신용협동조합 근저당에 배당되고, 미배당은 734,872,000원입니다. 하지만 이 미배당액이 매수인에게 그대로 넘어가는 구조는 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 4층 406호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 부산진신용협동조합 |
| 청구금액 | 4,180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 금액 인수 0원, 그러나 등기 구조는 단순하지 않다
말소기준은 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 정희수의 주택임차권은 2024.01.15 등기됐고 전입일도 2022.01.07로 말소기준보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 2025.04.07 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 13명, 모두 말소기준 이후 전입
현황조사와 임차권등기에서 확인되는 실제 임차인·점유자는 13명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 확인된 전입일은 모두 2021.08.25보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 정희수를 제외한 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 명도·점유관계 확인 부담은 남습니다.
| 성명 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 2025.06.23 배당요구 | 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정희수 | 2022.01.07 | 130,000,000원 | 2021.12.22 | 없음 | 미상 · 2024.01.15 배당요구 | 없음 |
③ 예상배당·유찰 시나리오
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,872,000원 |
| 2. 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 145,128,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 148,000,000원 가정. 부산제일신용협동조합 채권의 미배당액은 734,872,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 148,000,000원 | 145,128,000원 | 734,872,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 118,400,000원 | 115,942,400원 | 764,057,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 94,720,000원 | 92,615,040원 | 787,384,960원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 사건 용도 표시는 근린시설이며 매각물건명세서 비고에도 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있어 실제 이용 및 공부상 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 난방, 승강기, 주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,604,000원/㎡입니다.
- 위반·공부차이. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 13명 점유관계 확인. 현황조사상 다수 전입자가 확인되므로 실제 406호 점유자와 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 다수. 정희수 외 점유자들의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 최신 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 금지사항. 2021.07.05 민간임대주택 등록에 따른 금지사항등기의 현재 효력 및 매각 후 말소처리를 원본으로 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.29 부산회생법원의 재산보전처분 등기가 존재하므로 최신 등기에서 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 부기등기 대조. 2026.03.05 확정채권양도와 채권근질권 설정이 나타나므로 말소된 부산진신용협동조합 근저당과 부산제일신용협동조합 근저당의 현재 권리관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표시와 감정상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 함께 확인하고 실제 사용·임대 형태를 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 정보가 없으므로 감정가 148,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 13명의 점유관계가 더 중요하다
이 물건은 배당 시나리오만 보면 명확합니다. 현재 회차 148,000,000원에서도, 1회 유찰 118,400,000원과 2회 유찰 94,720,000원에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 정희수의 130,000,000원 임차권을 포함해 확인된 전입일도 모두 2021.08.25 말소기준권리보다 뒤입니다.
하지만 권리분석 난도가 낮다고 보기는 어렵습니다. 실제 임차인·점유자 13명, 다수의 보증금 미상, 민간임대주택 금지사항, 회생법원 보전처분, 2026.03.05의 근저당 이전·근질권 관련 등기가 겹쳐 있기 때문입니다. 게다가 비교 실거래가 없어 현재 최저가의 가격 경쟁력도 확인되지 않습니다. 결론은 금액 인수는 0원이나, 점유·등기 원본 확인이 선행되어야 하는 C등급 물건입니다.
