부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 9층 904호입니다. 사건 용도 표기는 근린시설이고, 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 167,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다.
권리의 기준점은 2021년 8월 25일 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권 채권최고액 880,000,000원입니다. 현재 확인되는 임차인들의 전입일은 2022년 이후이고, 박건우의 임차권등기도 2024년 8월 1일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정과 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 9층 904호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2021.08.25 근저당
말소기준권리는 을구 1번 (2) 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 이 권리는 공동담보목록 제2021-494호에 연결되어 있습니다. 2024년 8월 1일 등기된 박건우의 주택임차권 10,000,000원과 2025년 4월 7일 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
갑구에는 2021년 민간임대주택 등록에 따른 금지사항등기가 있고, 2024.01.29에는 부산회생법원의 재산보전처분에 따라 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 내용이 기재되어 있습니다. 이 이력은 말소기준과 별개로 현재 효력과 매각 후 정리 상태를 원본에서 확인해야 할 항목입니다.
② 임차인 — 실제 확인 13명, 모두 말소기준일 이후 전입
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인되는 실제 임차인·전입자는 13명입니다. 이들의 전입일은 모두 2021.08.25 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 박건우를 제외한 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 현황·계약관계 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.06.23 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 박건우 | 2023.07.17 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2024.08.01 |
③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 163,862,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,138,000원을 제외한 163,862,000원이 부산제일신용협동조합 근저당에 배당되고, 해당 근저당의 미배당액은 716,138,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 167,000,000원 | 163,862,000원 | 716,138,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 133,600,000원 | 130,929,600원 | 749,070,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 106,880,000원 | 104,583,680원 | 775,416,320원 | 0원 |
유찰이 진행돼 매각대금이 133,600,000원 또는 106,880,000원으로 내려가도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 부산제일신용협동조합 근저당의 미배당액은 각각 749,070,400원, 775,416,320원으로 커집니다. 이 미배당은 매수인에게 승계되는 금액이 아니라 채권자 측 미회수액으로 계산되어 있습니다.
④ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 매각물건명세서 비고 역시 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다.
- 주위환경. 재송초등학교 남서측 인근이며, 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며, 외벽은 스톤코트·화강석붙임·징크판넬 등, 내부는 벽지·타일·강마루 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·경보·난방·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,604,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 904호 실제 점유자 확인. 현황조사에 다수 전입자가 있으므로 현재 실제 점유자와 점유 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 박건우 외 다수 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 관련 문건을 다시 대조해야 합니다.
- 박건우 임차권 확인. 보증금 10,000,000원, 임차권등기 2024.08.01이며 대항력 없음·매각 소멸로 표시되어 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021년 민간임대주택 등록에 따른 금지사항등기의 현재 효력과 말소 여부를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 회생법원 보전처분 확인. 2024.01.29 처분행위 금지 보전처분의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 후속 담보권 등기 대조. 2026.03.05 엘투케이대부주식회사로의 근저당권 이전과 근질권 설정 내용을 최신 등기부와 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재는 감정가와 최저가가 동일한 신건입니다. 별도 실거래 비교 없이 감정가 자체만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 문건을 매각기일 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 13명의 현황
이 물건의 핵심은 명확합니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인은 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 그래서 전형적인 보증금 인수형 경매처럼 낙찰가 외에 거액을 추가로 부담하는 구조는 아닙니다.
반면 현황조사에서는 13명의 임차인·전입자가 확인되고, 박건우를 제외하면 보증금이 확인되지 않은 사람이 많습니다. 여기에 민간임대주택 금지사항등기, 회생법원 보전처분, 2026년 근저당권 이전·근질권 설정까지 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이라 단순하다”보다 “법적 승계는 없지만 현황과 등기 정리가 복잡하다”고 보는 편이 정확합니다.
현재는 감정가와 최저가가 같은 167,000,000원 신건입니다. 가격을 비교할 실거래 수치가 제시되지 않은 만큼 가격상 유불리는 별도로 확인해야 하고, 입찰 판단의 1순위는 최신 등기 원본과 904호 실제 점유관계 확인입니다.
