부산지방법원 2025타경458. 재송동 엘이즈제이05 10층 1006호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 등기상 핵심 기준은 2021.08.25. 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리로 계산되어, 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기부는 단순하지 않습니다. 같은 2021.08.25. 부산진신용협동조합의 4,180,000,000원 근저당권이 설정됐다가 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 2026.03.05.에는 엘투케이대부주식회사로의 근저당권 이전과 3,283,200,000원·691,200,000원의 근질권 설정이 이어집니다. 여기에 민간임대주택 관련 금지사항등기와 2024년 재산보전처분도 있어, 낙찰 전 현재 등기상 효력과 말소 촉탁 범위를 원본으로 재확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 10층1006호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 등기 변동이 많다
② 임차·점유 현황 — 실제 확인 인원 13명
현황조사와 등기부·매각물건명세서에 확인되는 실제 인원은 13명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 13명 모두 전입일이 말소기준권리 2021.08.25.보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 조서연을 제외한 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 명도·배당관계는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조서연 | 2023.08.07 | 10,000,000원 | 2023.11.29 | 2024.08.20 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조서연은 2024.08.20. 임차권등기명령에 따라 제1006호 전유부분 전부에 주택임차권이 등기돼 있고, 등기상 보증금은 10,000,000원, 차임은 600,000원입니다. 임대차계약일과 주민등록일·점유개시일은 2023.08.07., 확정일자는 2023.11.29.입니다. 이 임차권 역시 말소기준권리보다 뒤이므로 자료상 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 167,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 167,000,000원입니다. 다만 동일 물건군의 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 이 금액이 시세 대비 저렴한지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 인수 0원이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
유찰 시나리오는 1회 유찰 때 133,600,000원, 2회 유찰 때 106,880,000원입니다. 하지만 이 역시 실거래 비교값이 없는 상태에서는 단순한 회차별 최저가 변화일 뿐, 시세 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 2. 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 163,862,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 부산제일신용협동조합 채권 880,000,000원 중 163,862,000원이 배당되고, 미배당은 716,138,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근이며 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며 매각물건명세서 비고도 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 난방, 승강기, 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 3,604,000원/㎡입니다.
- 위반·공부 차이. 위반사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 실제 점유 확인. 전입·임차 관련 확인 인원이 13명입니다. 대항력은 없더라도 인도 과정은 별개이므로 현재 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 인원 확인. 조서연의 10,000,000원을 제외하면 대부분 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 민간임대주택 금지사항등기. 2021.08.25. 부기된 민간임대주택 관련 금지사항의 현재 효력과 경매 후 정리 여부를 확인하세요.
- 재산보전처분. 2024.01.29. 부산회생법원 재산보전처분에 따른 처분금지 등기의 현재 상태를 확인하세요.
- 근저당권 양도·근질권. 2026.03.05. 엘투케이대부주식회사로의 권리 이전과 3,283,200,000원·691,200,000원 근질권 설정을 등기 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교값 없이 최저가만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요. 현재 회차 실질취득은 167,000,000원입니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순사건으로 보면 안 된다
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준권리는 2021.08.25. 부산제일신용협동조합 근저당권이고, 확인된 13명의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 사건 자체는 단순하지 않습니다. 13명의 점유·임차 확인 인원, 대부분 미상인 보증금, 주택임차권등기, 민간임대주택 금지사항, 재산보전처분, 근저당권 이전과 근질권 설정이 한 사건에 겹쳐 있습니다. 여기에 실거래 시세도 없어 167,000,000원이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 인수금액은 0원으로 계산되지만, 점유와 특수등기 확인을 끝낸 뒤 가격을 별도로 검증해야 하는 확인형 사건입니다.
