부산지방법원 2025타경458. 부산 해운대구 재송동 엘이즈제이05 8층 804호입니다. 사건의 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 165,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리분석의 기준은 2021.08.25. 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 이 기준 이후의 주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 현재 배당표도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 다만 갑구에는 민간임대주택 관련 금지사항과 부산회생법원의 재산보전처분이 존재하므로 금전 인수와 별개로 등기의 말소·행정상 승계 범위는 입찰 전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 8층804호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급일 | 2026.09.02 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2021.08.25. 부산제일신협 근저당
말소기준은 을구 1번의 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택 금지사항등기가 있고, 2024.01.29.에는 부산회생법원의 재산보전처분, 2024.03.07.에는 섹스턴제나크리스틴의 주택임차권 5,000,000원이 등기됐습니다. 이 주택임차권은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 13명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으므로 실제 임차인은 13명입니다. 모든 전입일이 말소기준일 2021.08.25.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 섹스턴제나크리스틴 외 12명은 보증금이 확인되지 않아 배당·명도 실무를 위해 매각물건명세서와 임대차관계의 추가 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 섹스턴제나크리스틴 | 2023.02.27 | 5,000,000원 | 2024.03.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 161,890,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 미배당액은 718,110,000원이며, 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 165,000,000원 | 161,890,000원 | 718,110,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 750,648,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 776,678,400원 | 0원 |
④ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 보류
현재 최저가는 감정가와 같은 165,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시되지 않았으므로 신건 165,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 자체만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
⑤ 입지·용도 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다.
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며, 외벽은 스톤코트·화강석붙임·징크판넬 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 난방, 승강기, 주차설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 184.0㎡, 공시지가는 3,604,000원/㎡입니다.
- 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 60m, 최고높이 85m가 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택 금지사항. 2021.07.05. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 갑구 금지사항등기의 매각 후 말소·승계 여부를 원본으로 확인하세요.
- 회생 보전처분. 2024.01.29. 부산회생법원 재산보전처분이 등기되어 있으므로 경매절차와의 관계 및 현재 효력을 확인하세요.
- 점유자 13명. 대항력은 없지만 실제 인도 대상과 점유 범위가 여러 명으로 나뉠 수 있습니다. 현장 점유상태와 호실 사용관계를 확인하세요.
- 보증금 미상 12명. 특히 배당요구 여부와 임대차계약 금액을 매각물건명세서 및 법원 기록에서 추가 대조하세요.
- 섹스턴제나크리스틴. 보증금 5,000,000원, 임대차계약일 2023.02.25., 전입·확정일자 2023.02.27., 임차권등기 2024.03.07.을 확인하세요.
- 채권관계. 부산진신용협동조합의 4,180,000,000원 청구와 부산제일신용협동조합 880,000,000원 말소기준 근저당, 2026.03.05. 권리이전·근질권 설정의 최신 상태를 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 165,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 오피스텔 실거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계를 입찰 직전 최신 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유와 특수등기
이 사건은 숫자만 보면 단순합니다. 감정가와 최저가는 165,000,000원, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 확인된 13명 임차인도 모두 말소기준 2021.08.25.보다 늦게 전입해 대항력은 없습니다.
그러나 실무 난도는 낮지 않습니다. 임차인 13명 중 12명의 보증금이 미상이고, 갑구에 민간임대주택 금지사항등기와 재산보전처분이 있으며, 채권관계도 2026.03.05. 권리이전·근질권 설정까지 이어집니다. 게다가 최근 실거래 자료가 없어 신건 165,000,000원의 가격 메리트도 확인되지 않았습니다. 결론은 금전 인수는 0원으로 계산되지만, 권리·점유 원본 확인 없이는 단순 안전형으로 보기 어렵다입니다.
