부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 ‘엘이즈제이05’ 4층 405호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표기돼 있지만, 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 등기상 소유권보존일은 2021.08.25입니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 부산제일신용협동조합의 채권최고액 880,000,000원 근저당입니다. 현황조사상 전입된 점유자들은 모두 이 기준일 뒤에 전입했고, 등기된 임차권자 김진태 역시 전입일 2022.01.07로 기준일 이후입니다. 그래서 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션에서는 매수인에게 승계되는 임차보증금을 0원으로 계산합니다.
다만 이 사건은 ‘인수액 0원’만 보고 끝낼 구조가 아닙니다. 갑구에는 민간임대주택 관련 금지사항과 2024년 부산회생법원 재산보전처분이 기재되어 있고, 을구에는 기존 근저당의 이전 및 근질권 관련 기록이 이어집니다. 특히 일부 기록은 매각으로 소멸 여부가 명시적으로 정리돼 있지 않으므로, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원본에서 말소·촉탁 범위를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 4층405호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태 및 매각물건명세서상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 880,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차인, 그러나 등기 구조는 복잡
② 임차인·점유자 — 실제 13명, 모두 기준일 이후 전입
보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 중복을 제외할 항목 없이 실제 임차인·점유자는 13명입니다. 김진태는 임차보증금 130,000,000원의 임차권등기가 확인되지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 나머지 12명도 모두 기준일 이후 전입으로 판정되어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계 및 명도 협의 전 사실관계 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진태 | 2022.01.07 | 130,000,000원 | 2021.12.28 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제공되지 않았습니다. 따라서 감정가 162,000,000원 또는 최저가 162,000,000원이 최근 시세보다 낮다거나 높다고 판정할 수 없습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다.
가격 측면에서 현재 확인 가능한 것은 회차별 최저가 시나리오뿐입니다. 현재는 감정가의 100%인 162,000,000원, 1회 유찰 시 129,600,000원, 2회 유찰 시 103,680,000원입니다. 그러나 이 수치는 시세 비교값이 아니라 법원 매각가 시나리오입니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 158,932,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 부산제일신용협동조합 근저당 채권최고액 880,000,000원 중 158,932,000원이 배당되고, 미배당은 721,068,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근이며, 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차·소방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 3,604,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 현황 재확인. 현황조사상 13명의 전입·점유자가 나타납니다. 실제 현 점유자와 각 점유 부분을 현장에서 확인하세요.
- 보증금 미상 12명. 기준일 이후 전입이라 대항력 없음으로 판정됐지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 명세서 및 접수문건과 다시 대조하세요.
- 김진태 임차권등기. 보증금 130,000,000원, 확정일자 2021.12.28, 전입·점유개시 2022.01.07입니다. 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
- 민간임대주택 금지사항. 2021.08.25 부기된 민간임대주택 관련 금지사항의 매각 후 처리 여부를 반드시 확인하세요.
- 회생 보전처분. 2024.01.29 부산회생법원 재산보전처분 등기가 존재합니다. 매각 후 말소 여부와 관련 절차를 확인하세요.
- 근저당 이전·근질권. 2026.03.05 엘투케이대부주식회사로의 근저당권 이전 및 부산진·부산제일신용협동조합 관련 근질권 설정 기록이 있으므로 현재 권리귀속 관계를 원문으로 대조하세요.
- 가격 판단 보류. 비교 실거래가가 없어 162,000,000원이 싸다는 근거가 없습니다. 별도 시세조사 없이 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 가장 중요한 숫자는 매수인 인수액 0원입니다. 기준일 2021.08.25 이후 전입한 13명의 임차인·점유자는 제공된 판정상 대항력이 없고, 김진태의 130,000,000원 임차권등기도 매수인 승계액 0원으로 정리됩니다.
그러나 권리분석 난도는 낮지 않습니다. 다수 점유자, 보증금 미상 인원, 민간임대주택 금지사항, 회생 보전처분, 말소된 근저당과 이후의 이전·근질권 기록, 신청채권자와 배당 시뮬레이션 사이의 구조 차이까지 확인할 것이 많습니다. 게다가 실거래 자료가 없어 신건 최저가 162,000,000원의 가격 메리트를 검증할 근거도 없습니다. 결론은 인수 위험은 낮지만, 등기·점유 확인 난도는 높고 가격 판단은 보류입니다.
