부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 5층 506호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 현재 계산되는 말소기준권리는 2021.08.25. 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다.
권리의 핵심만 보면 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인은 확인되지 않습니다. 현황조사에 등장하는 13명의 전입일은 모두 2021.08.25. 이후이고, 등기된 진다솜의 임차권도 전입일이 2021.10.21.이므로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서는 낙찰자가 승계하는 보증금이나 권리금액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 5층 506호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 10층 건물 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
말소기준은 2021.08.25. 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 이후 등기된 진다솜의 주택임차권과 2025.04.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유관계 — 실제 점유자 13명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 13명은 모두 실제 점유·임차 관련 조사대상입니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2021.08.25.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 진다솜 외 점유자들은 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 명도 전에 실제 점유관계와 계약관계를 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진다솜 | 2021.10.21 | 2021.09.30 | 135,000,000원 | 2023.10.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 146,114,000원 |
| 미배당 | - | 733,886,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
149,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 2,886,000원을 제외한 146,114,000원이 부산제일신용협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 733,886,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 매각물건명세서 비고에도 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다.
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 높이 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역의 기준높이는 60m, 최고높이는 85m입니다.
- 공시지가. 3,604,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물 상태. 외벽은 스톤코트·화강석붙임·징크판넬 등, 내부는 벽지·타일·강마루 등으로 마감돼 있으며 승강기·주차·난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 13명 대조. 전입자가 많으므로 현황조사 이후 실제 퇴거·점유 변동 여부를 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 진다솜 외 점유자는 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않습니다. 대항력 없음과 별개로 계약관계를 대조해야 합니다.
- 진다솜 임차권. 보증금 135,000,000원, 확정일자 2021.09.30., 전입·점유 2021.10.21.인 후순위 임차권으로 등기상 매각 소멸입니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.07.05. 민간임대주택 등록에 따른 금지사항등기의 현재 처리 상태를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용상태와 매각물건명세서는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용과 인허가 상태를 대조해야 합니다.
- 근저당 변동 확인. 부산진신용협동조합 근저당의 말소, 2026.03.05. 권리이전·근질권 등 변동사항과 현재 말소기준권리의 관계를 최신 등기부로 재확인해야 합니다.
- 가격 판단. 신건 최저가는 149,000,000원이지만 실거래 시세를 근거로 한 가격 우위 판단은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건은 금전 인수만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2021.08.25. 부산제일신용협동조합 근저당이고, 확인된 13명의 전입은 모두 그 이후입니다. 진다솜의 135,000,000원 임차권도 후순위이므로 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 안전성을 곧바로 단순성으로 해석하면 안 됩니다. 13명의 점유자, 대부분 확인되지 않은 보증금·확정일자, 민간임대주택 금지사항등기, 회생 관련 보전처분, 2026.03.05. 근저당 이전·근질권 등기까지 확인됩니다. 여기에 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 표시됩니다. 따라서 결론은 금전 인수는 안전, 명도·등기·용도 확인은 필수입니다.
