부산지방법원 2025타경458. 부산 해운대구 재송동 엘이즈제이05 7층 701호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 잡혀 있으나 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021.08.25 소유권보존과 함께 여러 금융권 담보권이 설정된 뒤 2025.04.07 임의경매가 개시됐습니다.
핵심 말소기준권리는 2021.08.25 접수된 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 현황조사에 나타난 점유자들의 전입일은 가장 빠른 경우도 2022.02.22로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 배당순위·최우선변제 여부는 별도 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 7층701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 183,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권 | 부산진신용협동조합 · 4,180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 전입, 매수인 인수 0원
등기 흐름은 단순한 한 줄 구조가 아닙니다. 2021.08.25에는 소유권보존과 부산진신용협동조합 4,180,000,000원 근저당, 부산제일신용협동조합 880,000,000원 근저당이 함께 나타나며, 부산진신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 2026.03.05에는 엘투케이대부주식회사로의 근저당권 이전과 부산진신용협동조합 3,283,200,000원, 부산제일신용협동조합 691,200,000원의 근질권 설정이 이어집니다. 따라서 실제 입찰 전에는 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 나란히 대조하는 것이 중요합니다.
② 점유·임차인 조사 — 실제 점유자 12명
보증기관 대위·승계 신고자는 없으며, 조사된 사람은 모두 실제 점유·임차인 조사 대상입니다. 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,362,000원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 179,638,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 183,000,000원 가정 시 부산제일신용협동조합 채권에는 700,362,000원의 미배당이 남고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 183,000,000원과 최저가 183,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 신건이라는 이유나 향후 유찰가가 낮아진다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 183,000,000원 | 179,638,000원 | 700,362,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 146,400,000원 | 143,550,400원 | 736,449,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 117,120,000원 | 114,680,320원 | 765,319,680원 | 0원 |
회차가 내려가도 현재 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 그러나 117,120,000원이나 146,400,000원이 시세보다 싼 가격이라는 뜻은 아닙니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 가격 판단은 별도의 현장 시세조사와 거래사례 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 매각물건명세서 비고도 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다.
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근. 주위는 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 난방, 승강기, 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 3,604,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 12명 확인. 각 호실 또는 공간별 실제 점유 범위와 인도 가능성을 현황조사서·집행관 기록과 대조하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 전입은 모두 말소기준 이후지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 요소를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 권리이전 흐름 확인. 부산진신용협동조합·부산제일신용협동조합·엘투케이대부주식회사 사이의 근저당권 이전과 근질권 설정이 있으므로 최신 등기 원본을 기준으로 정리하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용상태와 명세서 비고는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용·임대 형태와 공부상 용도를 함께 확인하세요.
- 가격 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 또는 유찰가를 곧바로 시세로 간주하지 마세요.
- 배당표 원본 대조. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수는 0원, 확인할 서류는 많다”
현재 제공된 권리판정만 놓고 보면 이 사건의 가장 중요한 장점은 명확합니다. 매수인 인수 0원, 그리고 조사된 12명의 전입이 모두 2021.08.25 말소기준권리보다 늦다는 점입니다. 반면 점유자가 12명이고 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 담보권도 말소·이전·근질권 설정까지 이어져 있습니다. 따라서 이 물건은 선순위 임차보증금을 떠안는 유형이라기보다 점유 정리와 최신 등기 대조의 완성도가 결과를 좌우하는 유형입니다.
또 하나 중요한 것은 가격입니다. 감정가와 신건 최저가는 183,000,000원이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 1회 유찰 시 146,400,000원, 2회 유찰 시 117,120,000원으로 내려가더라도 마찬가지입니다. 권리 인수는 낮지만, 가격 적정성과 실제 명도 난도는 별도로 검증해야 하는 사건으로 보는 것이 안전합니다.
