부산지방법원 2025타경458. 부산 해운대구 재송동 엘이즈제이05 6층 601호입니다. 경매 분류는 근린시설이지만, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021.08.25 소유권보존과 같은 날 다수의 근저당이 설정됐습니다. 현재 권리분석상 기준이 되는 것은 부산제일신용협동조합의 채권최고액 880,000,000원 근저당입니다.
최저매각가는 감정가와 같은 182,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,348,000원을 제외한 178,652,000원이 부산제일신용협동조합 근저당에 배당되고, 미배당은 701,348,000원으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 낙찰자가 이어받는 금액이 아니라 채권자 측 미회수액이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 6층 601호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태 및 매각물건명세서 비고상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 4,180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당 · 채권최고액 880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 등기 구조는 복잡
등기 흐름의 기준은 2021.08.25 설정된 부산제일신용협동조합 880,000,000원 근저당입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 말소기준권리로 계산돼 있습니다. 같은 날 부산진신용협동조합 명의의 4,180,000,000원 근저당도 설정됐으나 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 2026.03.05에는 엘투케이대부주식회사로의 근저당권 이전과 근질권 설정 기재가 이어집니다.
갑구에는 2021.08.25 민간임대주택 등록에 따른 금지사항등기가 있고, 2024.01.29 부산회생법원의 재산보전처분에 따라 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위 금지 기재도 존재합니다. 한편 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 이 두 기재는 금액 인수 문제와 별개로 최신 등기와 매각물건명세서에서 처리관계를 확인할 항목입니다.
② 임차인 — 실제 12명, 모두 대항력 없음
현황조사상 확인되는 실제 임차인은 12명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 12명을 그대로 실제 임차인 수로 봅니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2021.08.25 이후여서 대항력은 없습니다. 다만 전원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 범위와 실제 임대관계는 별도로 점검해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 신건 182,000,000원
현재 회차는 감정가의 100%인 182,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 145,600,000원, 2회 유찰 시는 116,480,000원으로 제시돼 있습니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 182,000,000원 | 178,652,000원 | 701,348,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 145,600,000원 | 142,761,600원 | 737,238,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 116,480,000원 | 114,049,280원 | 765,950,720원 | 0원 |
유찰될수록 부산제일신용협동조합 측 미배당은 701,348,000원에서 737,238,400원, 765,950,720원으로 늘어나지만, 그 차액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 권리 측 실질취득은 각 회차의 매각가와 동일합니다. 다만 실제 시장가격과 비교하지 않은 상태에서 182,000,000원·145,600,000원·116,480,000원 중 어느 가격이 싸다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 178,652,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
부산제일신용협동조합 근저당 채권최고액 880,000,000원 중 178,652,000원이 배당되고 701,348,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 해운대구 재송동 소재 재송초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 매각물건명세서 비고도 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 및 경보·난방·승강기·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역은 기준높이 60m·최고높이 85m입니다. 공시지가는 3,604,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 12명 원본 대조. 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 현재 점유·임대관계를 다시 확인하세요.
- 신형우 배당요구 확인. 2025.06.23 배당요구가 접수돼 있으므로 보증금·확정일자·배당순위 자료를 함께 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 금지사항. 갑구의 민간임대주택 등록 관련 금지사항등기와 업무시설(오피스텔) 이용상태가 함께 존재하므로 최신 등기와 관련 서류의 처리관계를 확인하세요.
- 재산보전처분. 2024.01.29 부산회생법원의 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위 금지 기재가 있으므로 매각물건명세서와 최신 등기에서 현재 상태를 확인하세요.
- 2026.03.05 채권 변동. 엘투케이대부주식회사로의 근저당권 이전과 부산진신용협동조합·부산제일신용협동조합의 근질권 설정 관계를 배당표와 함께 대조하세요.
- 가격 판단. 현재 신건 최저가는 182,000,000원입니다. 권리상 인수 0원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 현장 가격을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원, 하지만 서류 확인은 필수”
이 물건의 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 현황조사상 12명의 임차인이 있지만 전입일이 모두 2021.08.25 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 대항력 임차보증금이 낙찰가에 얹혀 실질취득액을 끌어올리는 유형은 아닙니다.
반대로 권리관계가 단순하다고 평가하기도 어렵습니다. 보증금·확정일자가 미상인 임차인 12명, 민간임대주택 금지사항등기, 부산회생법원 재산보전처분, 2026.03.05의 채권양도와 근질권 설정, 그리고 근린시설과 업무시설(오피스텔)이 함께 나타나는 용도 확인사항이 존재합니다. 금액 인수는 0원이지만, 최종 판단은 최신 등기·매각물건명세서·임대차관계 대조 후 내려야 하는 물건입니다.
