부산지방법원 2025타경458. 재송동 엘이즈제이05 4층 403호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 적혀 있습니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 등기부에는 2021.08.25. 부산제일신용협동조합의 채권최고액 880,000,000원 근저당이 말소기준권리로 계산돼 있습니다. 이후 확인되는 임차·점유자의 전입일은 모두 이 날짜보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
다만 “인수 0원”과 “점유가 간단하다”는 같은 말이 아닙니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 13명이고, 이 중 김윤빈은 건물 전부에 관해 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기가 있습니다. 나머지 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 금액상 인수와 별개로 명도 전 실제 점유관계와 계약관계를 대조해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 4층403호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차관계
말소기준권리는 2021.08.25. 부산제일신용협동조합 근저당 880,000,000원입니다. 경매개시결정과 김윤빈의 임차권등기는 모두 그 뒤에 위치하며, 임차인 13명의 전입일 역시 모두 기준권리보다 늦습니다. 제공된 권리판정과 배당계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 봅니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 13명 점유 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤빈 | 2021.11.25 | 130,000,000원 | 2021.11.02 | 2024.05.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인 13명으로 봅니다. 이들의 전입일은 모두 2021.08.25. 말소기준권리 이후입니다. 특히 김윤빈은 2021.11.02. 임대차계약·확정일자, 2021.11.25. 주민등록 및 점유개시, 보증금 130,000,000원이고 2024.05.17. 주택임차권등기가 이뤄졌지만, 기준권리보다 후순위이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 162,000,000원의 메리트는 별도 검증
현재 감정가와 최저매각가는 모두 162,000,000원이고 0회 유찰된 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 162,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격 근거가 없어 이 금액이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 권리가 후순위라는 이유만으로 가격까지 매력적이라고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 158,932,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
부산제일신용협동조합 채권 880,000,000원 중 예상배당은 158,932,000원, 미배당은 721,068,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 및 경보·난방·승강기·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,604,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 13명 점유관계 확인. 전입자별 실제 점유 여부와 호실 사용관계를 현황조사 및 매각물건명세서 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 김윤빈 임차권 확인. 보증금 130,000,000원, 확정일자 2021.11.02, 전입·점유개시 2021.11.25, 임차권등기 2024.05.17 기록을 최신 서류와 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.07.05. 민간임대주택 등록에 따른 금지사항등기가 부기돼 있으므로 매각 후 처리와 말소 여부를 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.16. 부산회생법원의 재산보전처분에 따른 처분행위 금지 등기가 있으므로 최신 등기 상태를 확인해야 합니다.
- 신청채권과 배당구조 대조. 신청채권자는 부산진신용협동조합이고 청구액은 4,180,000,000원이지만, 현재 배당계산에서는 부산제일신용협동조합 880,000,000원 채권이 선순위로 반영돼 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 162,000,000원의 실거래 비교 근거가 없으므로 신건 가격이 싸다는 전제로 응찰하지 말고 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
이 사건의 핵심은 분명합니다. 말소기준권리 이후의 전입·임차관계이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 실제 임차인은 13명이고, 그중 김윤빈은 130,000,000원의 임차권등기를 갖고 있으며 나머지 다수는 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 법률상 인수 여부보다 실제 점유관계와 명도 난도 확인이 더 중요한 물건입니다.
가격도 마찬가지입니다. 현재 신건 최저가는 162,000,000원이지만 이를 비교할 실거래 근거가 없으므로 “싸다”는 결론을 붙일 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 점유는 복잡, 가격 메리트는 별도 검증. 이 세 가지를 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.
