부산지방법원 2025타경458. 부산 해운대구 재송동 엘이즈제이05 6층 605호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 10층 철근콘크리트 건물로, 재송초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다.
권리분석의 기준점은 2021.08.25 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 데이터상 이 권리는 말소기준권리이며 매각으로 소멸합니다. 이송희의 임차권등기 역시 2022.03.10 주민등록, 2022.03.11 점유개시로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 6층605호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 |
| 공시지가 | 3,604,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 별도 등기는 확인 필요
배당 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 말소기준인 부산제일신용협동조합 근저당권과 그 뒤의 이송희 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 반면 등기부에는 민간임대주택 등록에 따른 금지사항등기와 부산회생법원의 재산보전처분도 확인됩니다. 이 두 항목은 제공된 권리내역에서 매각 소멸 여부가 별도로 확정 표시되지 않아, 금전 인수 0원과는 별개로 매각 후 등기 처리 여부를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 13명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인 13명으로 봅니다. 13명 모두 전입일이 2021.08.25 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 이송희를 제외한 12명은 보증금과 확정일자가 미상이라 배당관계와 실제 점유 상태는 추가 확인이 필요합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이송희 | 2022.03.10 | 140,000,000원 | 2022.02.17 | 2024.04.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 164,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 164,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 이 금액이 시장가격보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
회차 시나리오는 1회 유찰 시 131,200,000원, 2회 유찰 시 104,960,000원입니다. 이는 법원 최저가 시나리오일 뿐 시세 할인율을 의미하지 않습니다. 가격 상한을 정하려면 별도의 실제 거래가격 확인이 선행되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 2. 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 160,904,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 부산제일신용협동조합 채권 880,000,000원 중 160,904,000원이 배당되고 719,096,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근. 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 난방, 승강기, 주차설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 가격 검증. 실제 거래가격 비교 없이 감정가 164,000,000원의 시장 적정성을 판단할 수 없으므로, 신건 최저가 자체를 가격 메리트로 보지 않는 것이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택 금지사항등기. 2021.07.05 민간임대주택 등록에 따른 금지사항이 기재되어 있습니다. 매각 후 등기 처리와 관련 의무의 현재 상태를 원본으로 확인하세요.
- 재산보전처분. 2024.01.29 부산회생법원의 재산보전처분 등기가 있습니다. 현재 효력과 경매매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 채권이전·근질권. 2026.03.05 엘투케이대부주식회사로의 근저당권 이전 및 부산진신용협동조합·부산제일신용협동조합의 근질권 설정 상태를 최신 등기부로 대조하세요.
- 13명 점유 확인. 대항력 없음과 명도 난도는 다른 문제입니다. 현재 실제 거주·사용자, 퇴거 여부와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 12명 보증금 미상. 대항력은 없지만 배당 및 점유관계 확인을 위해 매각물건명세서와 배당요구 관련 문건을 대조하세요.
- 가격 검증. 실질취득은 현재 164,000,000원이지만 비교 실거래가 없으므로 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 사건으로 보면 안 된다
이 사건의 금전 인수 구조만 보면 결론은 분명합니다. 말소기준은 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권이고, 확인된 실제 임차인 13명은 모두 그 이후 전입하여 대항력이 없습니다. 이송희의 140,000,000원 임차권등기도 말소기준 이후여서 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 단순한 ‘권리 깨끗한 신건’으로 보기에는 확인할 것이 많습니다. 민간임대주택 금지사항등기, 재산보전처분, 2026.03.05 채권이전·근질권 설정, 13명의 점유관계가 동시에 존재합니다. 여기에 실거래 비교가 없으므로 현재 최저가 164,000,000원의 가격 메리트도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 금전 인수는 낮지만, 점유·등기·채권관계를 원본으로 끝까지 확인해야 하는 확인형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
