부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 803호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 권리분석의 기준점은 2021.08.25 설정된 부산제일신용협동조합의 근저당권 채권최고액 880,000,000원입니다. 이후 확인되는 임차권등기와 전입자들은 모두 이 날짜보다 늦어, 제공된 판정상 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인은 없습니다.
다만 이 물건을 단순히 “임차인 없는 깨끗한 물건”으로 보면 안 됩니다. 현황조사에는 여러 전입자가 확인되고, 황창민은 2024.02.20 임차권등기까지 마친 상태입니다. 법률상 대항력이 없다는 점과 실제 점유자를 정리하는 명도 난도는 별개의 문제입니다. 특히 다수 전입자의 보증금이 확인되지 않은 만큼, 입찰 전 실제 점유 현황과 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 8층803호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 · 본건 8층 803호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2021.08.25 근저당
말소기준권리는 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 2024.02.20 황창민의 주택임차권등기와 2025.04.07 임의경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 제공된 권리판정에서도 이 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유·임차관계 — 대항력은 없지만 인도 난도는 별도
확인된 점유·임차 관련자는 총 13명입니다. 모두 전입일이 2021.08.25 말소기준권리보다 뒤에 있어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황창민 | 2022.02.10 | 20,000,000원 | 2024.02.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
황창민은 제803호 전유부분 전부에 관하여 임차권등기가 되어 있습니다. 임대차계약일은 2022.02.04 및 2023.01.19, 주민등록일은 2022.02.10, 점유개시일은 2022.02.09, 임차보증금은 20,000,000원입니다. 확정일자는 1차 계약에는 없고, 2차 계약은 2023.12.21로 기재되어 있습니다. 다만 전입 자체가 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
③ 가격 — 실거래 기준 없이 신건 165,000,000원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 165,000,000원으로 신건입니다. 동일 물건군의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않아, 이 가격이 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 165,000,000원 | 161,890,000원 | 718,110,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 750,648,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 776,678,400원 | 0원 |
유찰될수록 부산제일신용협동조합의 미배당액은 718,110,000원 → 750,648,000원 → 776,678,400원으로 늘어나지만, 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 161,890,000원 |
| 미배당 | - | 718,110,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,110,000원을 제외한 161,890,000원이 부산제일신용협동조합 근저당에 배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정이며, 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·경보·난방·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가는 3,604,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 실사. 현황조사상 확인되는 13명의 실제 거주·사용 여부와 현재 퇴거 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 황창민의 보증금 20,000,000원 임차권등기와 배당요구 내용을 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 보증금 미상 전입자. 대항력은 없지만 다수 전입자의 보증금이 확인되지 않아 점유·명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 민간임대주택 금지사항등기. 2021.07.05 민간임대주택 등록에 따른 갑구 금지사항의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 회생 보전처분. 2024.01.29 부산회생법원의 재산보전처분 등기 상태도 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 확인. 실거래 비교 없이 신건 165,000,000원이 싸다고 단정할 수 없으므로 주변 오피스텔 거래와 임대수익을 별도로 비교하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 관리할 게 없다”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인은 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 보증금을 떠안는 유형은 아닙니다. 하지만 현황조사상 전입자가 다수이고 임차권등기까지 존재해, 실제 점유관계를 정리하는 과정은 결코 단순하다고 볼 수 없습니다.
또한 신건 최저가 165,000,000원을 주변 시세와 비교할 실거래 기준이 확인되지 않으므로, 가격 측면에서 “싸다”는 결론도 내릴 수 없습니다. 권리 승계 위험은 낮지만, 점유관계와 가격 검증은 보수적으로. 이 물건은 그 두 가지를 해결한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
