부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 2층 204호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 권리분석의 기준점은 2021.08.25 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 말소기준권리로 계산되어 있고, 이후 확인되는 임차권과 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 “인수 0원”만 보고 단순한 물건으로 분류하기에는 등기 흐름이 복잡합니다. 같은 2021.08.25 부산진신용협동조합 명의의 4,180,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소로 표시되어 있는데, 2026.03.05에는 그 근저당권의 이전과 근질권 설정 기재가 함께 존재합니다. 또한 갑구에는 민간임대주택 금지사항과 2024.01.29 보전처분도 있습니다. 따라서 입찰 전에는 현재 등기부 원본과 매각물건명세서를 기준으로 각 기재의 현존 여부와 매각 후 정리 범위를 다시 맞춰보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 2층 204호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 부산진신용협동조합 |
| 청구금액 | 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 하지만 등기 구조는 복잡
② 임차인·점유자 — 12명 모두 말소기준 이후 전입
확인되는 실제 임차인·점유자는 12명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 모두 2021.08.25 이후 전입으로 정리되어 있어 대항력은 없습니다. 다만 백승민을 제외한 점유자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당·명도 단계에서는 개별 임대차관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 백승민 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.22 | 130,000,000원 | 2022.02.22 | 2024.03.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 신건 160,000,000원, 시세 우위는 판단 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 160,000,000원이고 유찰은 없습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 160,000,000원입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 156,960,000원 |
| 미배당 | - | 723,040,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,040,000원을 제외한 156,960,000원이 부산제일신용협동조합 근저당권에 배당되고, 723,040,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 723,040,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 754,592,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 779,833,600원 | 0원 |
중요한 점은 근저당권자의 미배당이 커지더라도 현재 계산상 그 부족액이 매수인에게 이전되는 구조는 아니라는 것입니다. 세 회차 모두 매수인 인수액 0원으로 제시되어 있습니다. 따라서 유찰에 따른 가격 하락은 곧 실질취득액 하락으로 연결됩니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 매각물건명세서 비고에도 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다.
- 주위환경. 재송초등학교 남서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 형성되어 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 및 경보·난방·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 공시지가는 3,604,000원/㎡입니다. 토지는 상업용으로 이용되고 있습니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 대조. 부산진신용협동조합 4,180,000,000원 근저당권의 말소 표시와 2026.03.05 이전·근질권 설정 기재를 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 금지사항. 2021.08.25 부기된 민간임대주택 금지사항이 현재 매각조건에 미치는 영향을 매각물건명세서와 함께 확인해야 합니다.
- 보전처분. 2024.01.29 부산회생법원 재산보전처분이 기재되어 있으므로 매각 후 정리 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유관계. 실제 임차인·점유자 12명이 확인됩니다. 대항력은 없지만 보증금·점유 부분이 미상인 사람이 다수이므로 인도·명도 과정의 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 백승민 임차권. 임차보증금 130,000,000원, 전입·확정일자 2022.02.22, 임차권등기 2024.03.12입니다. 말소기준 이후 권리로 인수 대상은 아니지만 실제 배당관계는 원문 서류로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 신건 160,000,000원이 싸다고 판단하지 말고, 인근 업무시설·오피스텔 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 말소기준권리인 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권보다 앞선 대항력 있는 임차인은 확인되지 않고, 백승민을 포함한 모든 전입도 그 이후입니다. 따라서 현재 자료대로라면 임차보증금을 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
반면 입찰 판단은 단순하지 않습니다. 실제 임차인·점유자 12명, 다수의 미상 보증금, 민간임대주택 금지사항, 보전처분, 근저당권 말소·이전 기재의 중첩이 있기 때문입니다. 여기에 신건 160,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 검증할 실거래 비교 근거도 확인되지 않습니다. 결론적으로 인수 위험은 낮지만 서류·점유 확인 부담은 높은 물건으로 보는 것이 적절합니다. 권리만 보고 성급히 가격 가점을 주기보다 최신 등기와 매각물건명세서, 현장 점유관계를 먼저 맞춰본 뒤 접근해야 합니다.
