부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 3층 304호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정 이용상태 및 매각물건명세서 비고는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021.08.25. 소유권보존과 같은 날 근저당권들이 설정됐습니다. 권리분석의 기준점은 같은 날 접수된 부산제일신용협동조합 채권최고액 880,000,000원의 근저당권입니다.
이 물건의 핵심은 “보증금이 크다”가 아니라 그 보증금과 전입이 말소기준보다 앞서는가입니다. 박진호의 임대차계약일은 2022.01.12., 주민등록·확정일자는 2022.01.14., 점유개시는 2022.01.26.으로 모두 2021.08.25. 말소기준보다 뒤입니다. 다른 전입자들 역시 2022.02.22. 이후이므로 확인 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서 매수인 승계액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 3층304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 방화지구 · 공시지가 3,604,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차관계는 소멸
말소기준권리는 2021.08.25. 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 이후 2024.01.29. 재산보전처분, 2025.04.07. 임의경매개시결정이 이어졌고, 박진호의 주택임차권등기는 2024.02.01. 접수됐습니다. 박진호의 주민등록·확정일자도 2022.01.14.로 기준권리보다 뒤이므로 대항력 없는 후순위 임차권으로 정리됩니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 12명, 대항력은 모두 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없고, 확인된 사람은 실제 임차인·점유자 12명입니다. 이들의 전입은 모두 말소기준일인 2021.08.25. 이후입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람은 우선변제 여부를 단정하지 않고 별도 확인 대상으로 봐야 합니다.
| 성명 | 전입 / 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박진호 | 2022.01.14 | 2022.01.14 | 130,000,000원 | 2024.02.01 | 대항력 없음 후순위 승계 없음 |
③ 회차별 배당 — 가격이 내려가도 인수는 0원
실거래 비교치가 확인되지 않는 만큼, 현재 최저가 162,000,000원을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 대신 제공된 회차별 배당 시나리오를 보면 유찰될수록 선순위 채권의 미배당액이 커지는 구조입니다. 매수인 인수액은 현재 회차, 1회 유찰, 2회 유찰 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 162,000,000원 | 158,932,000원 | 721,068,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 129,600,000원 | 126,985,600원 | 753,014,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,680,000원 | 101,428,480원 | 778,571,520원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,068,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 158,932,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,068,000원을 제외한 158,932,000원이 부산제일신용협동조합 근저당권에 배당되는 시나리오이며, 해당 채권의 미배당은 721,068,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근. 주위는 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 10층 건물입니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역이며 기준높이 60m, 최고높이 85m입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 12명 점유관계 재확인. 전입자별 실제 점유 여부와 현재 퇴거 여부, 각 호실 사용관계를 현장과 최신 서류로 대조해야 합니다.
- 박진호 임차권등기. 보증금 130,000,000원, 주민등록·확정일자 2022.01.14., 임차권등기 2024.02.01.이라는 순서를 말소기준 2021.08.25.과 반드시 대조하세요.
- 미상 보증금·확정일자. 나머지 점유자는 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아 배당·명도 협상 상황은 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 162,000,000원을 단순히 싸다고 보지 말고, 업무시설(오피스텔) 304호의 실제 거래·임대수익을 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 채권 이전관계. 2026.03.05. 근저당권 이전 및 근질권 설정이 있으므로 최신 등기부와 배당요구 관련 서류를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 결론은 비교적 분명합니다. 기준권리는 2021.08.25. 부산제일신용협동조합 근저당권이고, 확인된 12명의 전입은 모두 그 뒤입니다. 박진호의 130,000,000원 임차보증금과 임차권등기 역시 후순위여서 매수인 실질 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단까지 곧바로 긍정할 수는 없습니다. 다수 점유자의 실제 점유·보증금 관계를 확인해야 하고, 감정가 162,000,000원을 최신 실거래와 비교할 숫자도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만, 명도와 가격 검증은 남아 있는 사건입니다. 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하기보다, 2026.09.07. 입찰 전 점유관계와 오피스텔 실거래를 확인하는 것이 우선입니다.
