부산지방법원 2025타경458. 부산 해운대구 재송동 엘이즈제이05 5층 505호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 164,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며 2021.08.25. 소유권보존등기가 이뤄졌습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 부산제일신용협동조합 채권최고액 880,000,000원 근저당권입니다. 이 권리 이후 임의경매개시결정과 김준혁의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 김준혁은 임차보증금 135,000,000원, 전입 2021.09.10., 확정일자 2021.08.24.이나 전입이 말소기준일인 2021.08.25.보다 늦어 대항력 없음으로 분류됩니다. 현황조사에서 확인된 나머지 점유자들 역시 모두 말소기준 이후 전입입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 5층505호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수금은 0원, 확인할 등기는 많다
말소기준은 2021.08.25. 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 같은 날 부산진신용협동조합 명의의 채권최고액 4,180,000,000원 근저당권도 있었으나 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이후 2026.03.05. 엘투케이대부주식회사로의 근저당권 이전 및 관련 근질권 설정 등기가 확인됩니다. 경매개시결정은 2025.04.07.입니다.
② 임차·점유 관계 — 13명, 모두 말소기준 이후 전입
현황조사·등기부·매각물건명세서에서 확인되는 사람은 총 13명입니다. 이 가운데 김준혁은 건물 전부에 관한 주택임차권등기가 있고 보증금은 135,000,000원입니다. 나머지 인원은 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 경우가 많습니다. 다만 제공된 권리판정상 전입일은 모두 2021.08.25. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준혁 | 2021.09.10 | 135,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김준혁의 임대차계약일은 2021.08.23., 확정일자는 2021.08.24.로 말소기준보다 앞서지만, 주민등록 및 점유개시일이 2021.09.10.이므로 제공된 판정에서는 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 임차권등기는 2023.09.14. 접수됐고 매각으로 소멸하는 권리입니다. 신형우는 2025.06.23. 배당요구를 한 것으로 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 160,904,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 부산제일신용협동조합 채권 880,000,000원 중 160,904,000원이 배당되고, 미배당액은 719,096,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근이며 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 및 경보·난방·승강기·주차 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 25미터, 서측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역은 기준높이 60m·최고높이 85m입니다.
- 토지. 공시지가 3,604,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 184.0㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 실사. 확인된 13명의 현재 점유 여부와 실제 호실 사용관계를 현장과 전입세대열람, 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 인원. 김준혁을 제외한 다수는 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 과정에 필요한 사실관계를 확인해야 합니다.
- 김준혁 임차권. 보증금 135,000,000원, 계약일 2021.08.23., 확정일자 2021.08.24., 전입·점유개시 2021.09.10. 및 임차권등기 2023.09.14.를 원본과 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 갑구 금지사항등기의 현재 효력과 매각 후 처리 문제를 반드시 확인해야 합니다.
- 재산보전처분. 2024.01.29. 재산보전처분 등기의 현재 상태와 매각에 따른 정리 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표시는 근린시설이나 감정 이용상태와 매각물건명세서에는 업무시설 (오피스텔)로 기재돼 있으므로 실제 사용·대출·세금 적용을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 164,000,000원의 적정성은 별도의 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 단순한 물건은 아니다
이 사건의 금전적 권리인수 구조는 명확합니다. 말소기준권리 이후 전입한 임차·점유자들이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 입찰 난도는 그보다 높습니다. 확인 인원이 13명이고 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 민간임대주택 관련 금지사항등기와 재산보전처분도 존재합니다. 물건 이용상태 역시 업무시설(오피스텔)입니다.
또한 실거래 시세 자료가 없어 신건 최저가 164,000,000원이 시장가 대비 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “금전 인수는 0원, 그러나 점유·등기·용도 확인 부담이 큰 유형”으로 보는 것이 적절합니다. 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 현재 점유관계와 각 등기의 실제 처리 상태입니다.
