부산지방법원 2025타경458. 부산 해운대구 재송동 엘이즈제이05 2층 202호입니다. 사건의 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 적혀 있습니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 160,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리 흐름의 기준점은 2021.08.25. 설정된 부산제일신용협동조합의 채권최고액 880,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준으로 계산되어 있고, 이후 임의경매개시결정과 이원재의 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 2층202호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.08.25. 부산제일신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 880,000,000원입니다. 2025.04.07. 부산진신용협동조합의 임의경매개시결정은 그 뒤에 들어왔고 매각으로 소멸합니다. 이원재의 주택임차권도 2024.10.30. 등기되어 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 인수보다 명도가 핵심
확인된 임차·점유자는 13명입니다. 보증금이 명시된 사람은 이원재 130,000,000원이고, 나머지 12명은 보증금이 확인되지 않습니다. 다만 모두 전입일이 2021.08.25. 말소기준권리보다 뒤로 정리되어 있어 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없어 중복 합산 문제도 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023-08-31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신형우 | 2023-01-11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백승민 | 2022-02-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024-07-15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양해지 | 2023-01-25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지성 | 2024-02-05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준수 | 2024-06-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤강민 | 2023-08-14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재용 | 2023-08-02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정미 | 2023-11-02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황기택 | 2023-06-29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 2023-07-25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원재 | 2022-10-14 | 130,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
신형우는 2025.06.23. 배당요구를 한 것으로 확인되고, 이원재는 2024.10.30. 임차권등기와 함께 배당요구가 확인됩니다. 이원재의 임대차계약일은 2022.09.27., 확정일자는 2022.09.29., 전입 및 점유개시는 2022.10.14.입니다. 모두 2021.08.25. 기준권리보다 뒤입니다.
③ 시세 판단 — 비교 거래가 없어 가격 가점 금지
이 사건에는 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가가 160,000,000원이라는 사실만으로 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 현재 회차는 감정가의 100%, 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%로 제시되어 있지만, 실거래 기준점이 없으므로 각 회차의 가격 메리트는 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 723,040,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 754,592,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 779,833,600원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 156,960,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,040,000원을 제외한 156,960,000원이 부산제일신용협동조합 근저당에 배당되는 것으로 계산되며, 해당 근저당의 미배당은 723,040,000원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수는 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 재송초등학교 남서측 인근이며 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 매각물건명세서 비고에도 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 난방, 승강기, 주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 25미터, 서측으로 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,604,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 현황조사상 여러 명이 확인되므로 202호 실제 점유자와 퇴거 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 이원재 외 12명의 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 임차권 확인. 이원재의 임차권은 보증금 130,000,000원, 전입 2022.10.14., 확정일자 2022.09.29.로 말소기준권리보다 뒤입니다.
- 민간임대주택 등기. 갑구의 민간임대주택 관련 금지사항등기와 재산보전처분의 최신 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없으므로 신건 160,000,000원의 적정성을 별도 시세 조사로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.02.입니다. 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순하게 보면 안 된다
예상배당 기준으로 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 확인된 임차·점유자도 모두 말소기준권리보다 후순위라 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 그러나 현황조사상 13명의 이름이 확인되고 12명의 보증금이 미상인 만큼, 이 사건의 실제 난도는 권리 인수보다 점유·명도 확인에 있습니다.
또한 감정평가와 매각물건명세서는 이 호실을 업무시설(오피스텔)로 보고 있으며, 실거래 시세 비교값이 없어 신건 160,000,000원의 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 인수금액은 안전하지만 점유관계와 가격은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.
