부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 7층 705호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 적혀 있습니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 165,000,000원입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021.08.25. 소유권보존등기가 되어 있습니다.
권리의 중심은 같은 날 설정된 근저당 중 부산제일신용협동조합 채권최고액 880,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준으로 계산되어 있고, 매각대금 165,000,000원 가정 시 집행비용 3,110,000원을 제외한 161,890,000원이 이 근저당에 배당되며 718,110,000원이 미배당으로 남습니다. 그 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 7층705호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 점유가 핵심
2021.08.25. 부산진신용협동조합 명의의 채권최고액 4,180,000,000원 근저당도 설정됐으나 현재 등기정보에는 등기부상 이미 말소로 표시되어 있습니다. 같은 날 부산제일신용협동조합 채권최고액 880,000,000원 근저당이 현재 말소기준권리로 계산되어 있습니다. 이후 2024.01.29. 재산보전처분, 2025.04.07. 임의경매개시결정이 이어졌고, 2026.03.05.에는 기존 근저당 관련 엘투케이대부주식회사로의 확정채권양도와 근질권설정 등 후속 등기가 기록되어 있습니다.
② 점유·임차관계 — 실제 점유자 12명
현황조사에서 확인되는 사람은 12명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 모두 실제 확인 대상이며, 각 전입일은 말소기준일인 2021.08.25.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 모두 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 명도와 배당관계는 매각물건명세서 및 임대차 원본을 다시 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
신형우는 2025.06.23. 배당요구가 접수되어 있습니다. 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 대항력이 없다는 점과 별개로, 12명의 실제 점유 여부·호실 사용관계·명도 대상은 입찰 전 현장과 매각물건명세서에서 반드시 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 신건 최저가 165,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 권리상 인수액이 0원이라는 사실을 곧바로 가격 메리트로 연결해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 161,890,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
부산제일신용협동조합 채권최고액 880,000,000원 중 161,890,000원이 배당되고 718,110,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근. 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·경보·난방·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 완경사지대 내 자체 평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 3,604,000원/㎡로 확인됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 12명 현장 확인. 각 전입자의 실제 거주 여부와 705호 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약서를 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 신형우는 2025.06.23. 배당요구가 접수되어 있습니다. 나머지 점유자들의 배당관계도 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구 금지사항등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 후속등기 확인. 2026.03.05. 엘투케이대부주식회사로의 확정채권양도와 부산진신용협동조합·부산제일신용협동조합 관련 근질권설정 내용을 최신 등기부와 대조해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 자료가 없어 165,000,000원의 적정성을 판단할 근거가 부족합니다. 동일 건물·인근 오피스텔 거래를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 점유는 단순하지 않다”
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2021.08.25. 부산제일신용협동조합 880,000,000원 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 12명의 전입은 전부 그 이후입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고, 배당 시나리오도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 다만 점유자가 12명이고 보증금·확정일자가 모두 확인되지 않은 점, 민간임대주택 금지사항등기가 존재하는 점, 그리고 비교 실거래 시세가 없는 점은 신건 입찰 전에 반드시 해소해야 할 확인사항입니다. 권리 인수는 0원, 점유·가격 검증은 필수. 이 물건의 결론입니다.
