부산지방법원 2025타경458. 재송동 엘이즈제이05 7층 703호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이지만 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 적혀 있습니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2021.08.25 소유권보존과 함께 여러 담보권이 설정된 구조입니다.
권리분석의 중심은 2021.08.25 설정된 부산제일신용협동조합 채권최고액 880,000,000원의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리로 정리되어 있고, 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 금전 인수액이 0원이라는 사실과 실제 점유·명도 난도가 낮다는 것은 별개의 문제입니다. 전입·임차인이 다수 존재하므로 현장 점유관계는 반드시 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 7층703호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 7층703호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 특수등기는 확인 필요
말소기준은 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 같은 날 부산진신용협동조합 명의의 채권최고액 4,180,000,000원 근저당권도 있었으나 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 이후 부산제일신협 근저당권은 2026.03.05 엘투케이대부주식회사로 이전되고, 관련 채권에 691,200,000원의 근질권 설정도 등기되어 있습니다.
② 임차·점유관계 — 12명 모두 말소기준보다 늦다
현황상 정리된 임차·전입자는 12명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 12명 모두를 실제 인원으로 봅니다. 전입일은 전부 2021.08.25 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 김재용을 제외한 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
| 이름 | 전입·점유일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023-08-31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신형우 | 2023-01-11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백승민 | 2022-02-22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024-07-15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양해지 | 2023-01-25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지성 | 2024-02-05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준수 | 2024-06-19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤강민 | 2023-08-14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정미 | 2023-11-02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황기택 | 2023-06-29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 2023-07-25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재용 | 2023-08-02 | 10,000,000원 | 2023-08-02 | 없음 | 미상 | 없음 |
김재용은 건물전부를 범위로 한 주택임차권등기가 있고, 임차보증금은 10,000,000원, 전입·점유개시일과 확정일자는 모두 2023-08-02입니다. 배당요구도 접수되어 있으나 전입 자체가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 신형우 역시 2025-06-23 배당요구를 접수했습니다.
③ 배당과 유찰 시나리오 — 채권은 큰 폭으로 미배당
현재 회차 매각가를 165,000,000원으로 놓으면 집행비용 3,110,000원을 제외한 161,890,000원이 부산제일신용협동조합 근저당권에 배당되고, 718,110,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 161,890,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 165,000,000원 | 161,890,000원 | 718,110,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 750,648,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 776,678,400원 | 0원 |
④ 입지·용도 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고도 업무시설(오피스텔)로 적혀 있습니다.
- 입지. 부산광역시 해운대구 재송동 재송초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역의 기준높이는 60m, 최고높이는 85m입니다.
- 공시지가. 3,604,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 난방, 승강기, 주차설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 전수 확인. 12명의 전입·임차인이 실제 현재도 점유 중인지, 한 호실에 어떤 형태로 거주·사용하고 있는지 현황을 재확인해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 김재용 10,000,000원을 제외한 인원의 보증금이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021년 민간임대주택 등록에 따른 금지사항등기의 매각 후 처리와 존속 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.29 부산회생법원의 재산보전처분 등기가 있어 현재 효력과 경매절차상 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 변동 확인. 2026.03.05 엘투케이대부주식회사로 근저당권 이전 및 관련 근질권 설정이 있으므로 최신 등기 상태를 대조해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 자료가 없어 신건 165,000,000원의 가격 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표시는 근린시설, 감정 이용상태와 명세서 비고는 업무시설(오피스텔)이므로 실제 이용과 허가·등록 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
금전적인 인수만 보면 이 물건은 명확합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 모든 전입일도 2021.08.25 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다.
하지만 실제 입찰 판단은 그보다 한 단계 더 봐야 합니다. 전입·임차인이 12명이고 대부분의 보증금이 확인되지 않으며, 2021년 민간임대주택 금지사항등기와 2024년 회생법원 보전처분도 존재합니다. 여기에 최근 실거래 시세가 없어 165,000,000원의 가격 경쟁력도 판단할 수 없습니다. 금전 인수는 안전하지만, 점유·특수등기·가격 검증은 보수적으로 해야 하는 물건입니다.
