부산지방법원 2025타경458. 재송동 엘이즈제이05 5층 503호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 말소기준권리는 2021.08.25 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 현재 신건 최저가는 감정가와 같은 164,000,000원입니다.
권리의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 현재 계산상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다. 둘째, 현황조사와 임차권등기에서 확인되는 실제 임차인·점유자가 13명이고, 이 가운데 노은아를 제외한 12명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 모두 말소기준일 이후 전입으로 정리되어 대항력은 없지만, 점유관계와 배당·명도 실무는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 5층503호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 다수 점유
말소기준은 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 같은 날 부산진신용협동조합의 4,180,000,000원 근저당권도 설정됐으나 등기부상 이미 말소되어 있고, 2026.03.05 엘투케이대부주식회사로의 근저당권 이전 및 관련 근질권 설정 기록이 이어집니다. 경매개시결정은 2025.04.07 부산진신용협동조합 명의로 등기됐습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 13명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인·점유자는 13명입니다. 확인된 전입일은 모두 2021.08.25 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 노은아는 임차보증금 130,000,000원, 확정일자 2021.09.17, 전입·점유개시 2021.10.05이며 2024.03.12 주택임차권등기가 되어 있습니다.
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노은아 | 2021.10.05 | 130,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 160,904,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 부산제일신용협동조합 채권 880,000,000원 중 160,904,000원이 배당되고 719,096,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 자금 구조 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 719,096,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 751,436,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 104,960,000원 | 102,690,560원 | 777,309,440원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근. 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보, 난방, 승강기, 주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 3,604,000원/㎡, 토지면적은 184.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 13명 점유 현황 재확인. 현황조사상 다수 전입자가 확인됩니다. 실제 현재 점유자, 퇴거 여부, 호실 사용관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 12명. 대항력은 없지만 배당·명도 판단을 위해 각 임대차관계와 보증금, 확정일자를 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 노은아 임차권. 보증금 130,000,000원, 확정일자 2021.09.17, 전입·점유개시 2021.10.05, 임차권등기 2024.03.12입니다. 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다.
- 민간임대주택 금지사항. 2021.07.05 민간임대주택 등록을 원인으로 한 금지사항등기가 존재하므로 매각 후 효력을 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 재산보전처분. 2024.01.29 부산회생법원 재산보전처분 등기가 있으므로 매수인 부담 여부와 말소 처리 관계를 원문으로 확인하세요.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 164,000,000원이 적정한지 별도의 시세 조사 없이 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내기엔 복잡하다
이 물건은 숫자만 보면 단순합니다. 신건 최저가 164,000,000원, 계산상 매수인 인수 0원입니다. 말소기준 이후 전입이라 노은아를 포함한 13명 모두 대항력도 없습니다. 그러나 실제 입찰 난도는 그보다 높습니다. 점유자가 13명이고 그중 12명의 보증금이 확인되지 않으며, 민간임대주택 금지사항등기와 부산회생법원 재산보전처분까지 존재합니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 신건 가격의 적정성은 별도 검증이 필요합니다. 권리 인수는 0원, 점유·서류 확인은 필수, 가격은 판단 보류. 이 세 가지가 이 사건의 핵심입니다.
