부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 8층 806호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만, 감정평가의 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 적혀 있습니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 권리의 기준점은 2021.08.25 설정된 부산제일신용협동조합의 채권최고액 880,000,000원 근저당권이며, 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 점유관계 확인이 중요합니다. 현황조사에 나타난 12명은 모두 말소기준권리 이후 전입해 대항력은 없는 것으로 정리되어 있지만, 보증금·확정일자가 미상입니다. 특히 신형우는 2025.06.23 배당요구가 확인됩니다. 따라서 인수 위험과 별개로 배당관계와 실제 점유·명도 범위는 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 8층 806호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 · 8층 806호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후의 권리관계
말소기준권리는 2021.08.25 부산제일신용협동조합의 근저당권 880,000,000원입니다. 2025.04.07 부산진신용협동조합의 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 등기에는 2024.01.29 부산회생법원 재산보전처분과 2026.03.05 근저당권 이전·근질권 설정도 확인되므로, 입찰 전 최신 등기사항전부증명서에서 후속 등기의 현재 상태를 다시 대조하는 편이 안전합니다.
② 임차인·점유자 — 12명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.06.23 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
12명 모두 전입일이 2021.08.25 말소기준권리보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 미상이라 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복신고를 제외할 대상은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격·배당 — 시세 비교 없이 신건 151,000,000원
동일 물건과 비교할 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 151,000,000원이 시장가보다 낮거나 높다고 단정할 근거가 없습니다. 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 같은 신건이며, 1회 유찰 시 120,800,000원, 2회 유찰 시 96,640,000원으로 계산되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,914,000원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 148,086,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 부산제일신용협동조합 근저당 채권 880,000,000원 중 148,086,000원이 배당되고 731,914,000원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 재송초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 3,604,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 난방, 승강기, 주차설비가 되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 12명의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 특히 배당요구가 확인된 신형우의 신고 내용까지 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 실제 점유 확인. 각 점유 부분이 모두 미상입니다. 806호 내부의 실제 점유자와 사용형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가 및 매각물건명세서상 업무시설(오피스텔)로 표시됩니다. 입찰 목적에 맞는 법적·실제 이용상태를 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021년 7월 5일 민간임대주택 등록 관련 금지사항등기가 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 조사. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 신건 151,000,000원의 시장 적정성을 판단할 근거가 없습니다. 주변 동일·유사 용도의 거래 및 임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 최신 등기 대조. 2024.01.29 재산보전처분과 2026.03.05 근저당권 이전·근질권 설정 등 후속 등기가 확인되므로 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
이 사건의 긍정적인 지점은 분명합니다. 말소기준권리는 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당이고, 현황조사상 12명의 전입자는 모두 그보다 뒤에 들어와 대항력이 없습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단은 한 단계 더 확인해야 합니다. 보증금·확정일자·점유 부분이 미상인 전입자가 다수이고, 민간임대주택 관련 금지사항등기와 재산보전처분, 후속 근저당권 이전·근질권 등기가 존재합니다. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가와 매각물건명세서에는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있고, 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 인수 위험은 낮게 계산되지만, 점유·용도·가격 검증이 필요한 유형으로 보는 것이 적절합니다.
