부산지방법원 2025타경458. 부산 해운대구 재송동 ‘엘이즈제이05’ 6층 604호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 164,000,000원으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.
권리의 기준점은 2021.08.25. 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권 채권최고액 880,000,000원입니다. 현재 배당 계산에서는 매각대금에서 집행비용 3,096,000원을 뺀 160,904,000원이 이 근저당에 배당되고, 부족액은 719,096,000원으로 남지만 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 6층 604호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
2021.08.25. 소유권보존과 함께 여러 담보권이 설정됐습니다. 제공된 권리판단상 말소기준은 부산제일신용협동조합의 채권최고액 880,000,000원 근저당입니다. 2025.04.07. 부산진신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 등기에는 2026.03.05. 엘투케이대부주식회사로의 근저당권 이전과 관련 채권근질권 설정도 기록되어 있습니다.
특히 부산진신용협동조합 명의의 채권최고액 4,180,000,000원 근저당은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되어 있는 반면, 이후 근저당권 이전·채권근질권 설정 기록도 존재합니다. 현재 배당 시뮬레이션은 부산제일신용협동조합 880,000,000원 채권을 기준으로 작성되어 있으므로, 실제 입찰 전에는 최신 등기와 매각물건명세서에서 담보권 이전 및 배당권자 관계를 반드시 대조하는 편이 안전합니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 12명
보증기관 대위나 승계로 중복 집계된 사람은 없으며, 현황조사에 확인된 실제 점유자는 12명입니다. 전입일은 모두 2021.08.25. 말소기준 이후이므로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 신형우는 2025.06.23. 배당요구를 한 사실이 확인됩니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 160,904,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 부산제일신용협동조합 채권 880,000,000원 중 160,904,000원이 배당되고 719,096,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 719,096,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 751,436,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 104,960,000원 | 102,690,560원 | 777,309,440원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 4,180,000,000원으로 감정가보다 훨씬 크지만, 현재 회차 시뮬레이션에서 신청채권자 배당액은 0원으로 표시됩니다. 반면 부산제일신용협동조합의 880,000,000원 근저당에 매각대금 잔액이 배당됩니다. 등기상 담보권 이전과 근질권 설정도 존재하므로 누가 최종 배당권자인지는 최신 매각서류에서 대조해야 할 핵심 항목입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 재송초등학교 남서측 인근. 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 매각물건명세서 비고에도 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 3,604,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 12명 점유 실체 확인. 전입일만으로 대항력은 없지만, 실제 점유 여부와 각 점유 부분·계약관계를 확인해야 명도 난도를 가늠할 수 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전원 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 신형우는 2025.06.23. 배당요구 사실이 있어 배당요구서와 임대차 자료를 대조해야 합니다.
- 담보권 이전관계 대조. 2026.03.05. 엘투케이대부주식회사로의 근저당권 이전과 부산진·부산제일신용협동조합 관련 채권근질권 설정이 기록되어 있습니다.
- 민간임대주택 금지사항등기 확인. 2021.08.25. 민간임대주택 관련 금지사항등기가 부기되어 있으므로 매각물건명세서에서 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 164,000,000원이 저가인지 고가인지 판단할 근거가 없습니다. 주변 오피스텔 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
숫자만 보면 감정가와 최저가가 164,000,000원이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 또 현황조사상 12명의 전입일은 모두 2021.08.25. 말소기준일보다 뒤여서 대항력 임차인이 확인되는 구조도 아닙니다.
하지만 이 물건은 단순한 안전형으로 보기 어렵습니다. 실제 점유자 12명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 신청채권·말소된 근저당·근저당권 이전·채권근질권 설정이 함께 얽혀 있습니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 신건 1.64억의 가격 경쟁력까지 검증되지 않았습니다. 결론은 인수금은 0원이나 점유·담보권 확인 난도는 높은 물건입니다. 권리 인수만 보고 응찰하기보다 최신 매각물건명세서에서 12명 점유관계와 배당권자 구조를 먼저 확정하는 것이 우선입니다.
