부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 10층 1004호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태 및 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 167,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2021년 8월 25일 설정된 부산제일신용협동조합의 채권최고액 880,000,000원 근저당입니다. 이 권리는 말소기준권리로 계산되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그 뒤에 전입한 임차인들과 최유정의 주택임차권등기도 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 10층1004호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 4,180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당 · 채권최고액 880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.08.25
등기부에는 같은 날 설정된 부산진신용협동조합의 4,180,000,000원 근저당도 있으며 등기 분석상 이미 말소로 표시되어 있습니다. 별도로 부산제일신용협동조합의 880,000,000원 근저당이 말소기준권리로 잡혀 있고, 현재 배당 계산 역시 이 880,000,000원 채권을 기준으로 구성되어 있습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 13명, 대항력은 모두 없음
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인은 13명입니다. 모두 전입일이 2021.08.25 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 최유정을 제외한 12명은 보증금이 미상이라 최우선변제 여부와 실제 배당 영향은 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최유정 | 2021.11.12 | 20,000,000원 | 2021.10.27 | 2023.11.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 163,862,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 부산제일신용협동조합 채권 880,000,000원 중 163,862,000원이 배당되고 716,138,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 167,000,000원 | 163,862,000원 | 716,138,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 133,600,000원 | 130,929,600원 | 749,070,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 106,880,000원 | 104,583,680원 | 775,416,320원 | 0원 |
이 사건은 유찰 시 채권자의 미배당액이 커질 뿐, 현재 계산상 매수인이 떠안는 금액이 늘어나는 구조는 아닙니다. 따라서 가격이 내려간다고 임차보증금 인수가 증가해 실질취득액이 고정되는 대항력 임차인 인수형과는 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·경보·난방·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 3,604,000원/㎡, 토지면적은 184.0㎡입니다.
- 높이 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 60m, 최고높이 85m가 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 13명 재확인. 대항력은 모두 없지만 12명의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 최유정 임차권. 임차보증금 20,000,000원, 전입 2021.11.12, 확정일자 2021.10.27, 임차권등기 2023.11.14로 말소기준 이후입니다.
- 민간임대주택 금지사항. 갑구에 민간임대주택 등록에 따른 금지사항등기가 있으므로 매각 후 정리 관계를 확인해야 합니다.
- 회생 보전처분. 2024.01.29 부산회생법원의 재산보전처분이 등기되어 있어 관련 원본 서류 확인이 필요합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표시와 감정평가·매각물건명세서의 업무시설(오피스텔) 기재를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
핵심 권리만 보면 말소기준은 2021.08.25 부산제일신용협동조합의 880,000,000원 근저당이고, 실제 임차인 13명은 모두 그보다 늦게 전입했습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 이 사건은 점유·임차관계가 단순하지 않습니다. 최유정을 제외한 12명의 보증금이 미상이고, 민간임대주택 금지사항등기와 부산회생법원 보전처분까지 함께 존재합니다. 게다가 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 따라서 권리상 인수액은 0원이지만, 임차관계와 특수등기를 원본으로 정리한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
