부산지방법원 2025타경458. 부산 해운대구 재송동 엘이즈제이05 603호입니다. 사건 분류에는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 164,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.
권리의 기준점은 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 현재 배당표도 낙찰자가 떠안는 금액을 0원으로 계산합니다. 다만 같은 등기부에 민간임대주택 금지사항, 재산보전처분, 근저당권 이전·근질권 설정 등이 함께 나타나므로 등기 상태를 단순한 한 줄 구조로 축약해서 보는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 6층603호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.08.25
말소기준권리는 부산제일신용협동조합의 채권최고액 880,000,000원 근저당권입니다. 부산진신용협동조합 명의 채권최고액 4,180,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 2025.04.07 부산진신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 12명 모두 전입일은 말소기준 뒤
현황조사 등을 통해 확인되는 사람은 12명입니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2021.08.25보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않은 사람이 대부분이므로 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하는 사람은 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 164,000,000원
현재 최저가는 감정가와 같은 164,000,000원입니다. 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 이 금액을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 권리상 인수액이 0원이라는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 160,904,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
부산제일신용협동조합 채권최고액 880,000,000원 중 예상배당은 160,904,000원, 미배당은 719,096,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 719,096,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 751,436,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 104,960,000원 | 102,690,560원 | 777,309,440원 | 0원 |
회차가 내려가더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 유찰이 발생할 경우 실질취득액도 각각 164,000,000원, 131,200,000원, 104,960,000원으로 매각가와 동일하게 내려갑니다. 다만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 어느 회차가 시세 대비 유리한지는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 재송초등학교 남서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,604,000원/㎡ · 토지면적 184.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 세로장방 · 광대세각입니다.
- 시설. 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 난방, 승강기, 주차설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 12명 재대조. 모두 후순위 전입으로 대항력 없음 판정이지만, 보증금·확정일자와 실제 점유 범위를 원본에서 확인하세요.
- 신형우 배당요구. 신형우는 2025.06.23 배당요구 사실이 확인됩니다. 실제 배당순위와 금액은 보증금·확정일자 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 금지사항. 2021.08.25 부기된 민간임대주택 관련 금지사항의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 보전처분. 2024.01.29 재산보전처분 등기가 있으므로 최신 상태와 말소 여부를 확인하세요.
- 근저당 이전·근질권. 2026.03.05 엘투케이대부주식회사로의 권리이전과 부산진신용협동조합·부산제일신용협동조합 근질권 설정을 원본과 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 신건 164,000,000원이 최근 거래 대비 어느 수준인지 별도 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
현재 계산만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 확인된 12명의 전입일도 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 이 점은 분명한 장점입니다. 반면 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 다수이고, 민간임대주택 금지사항·보전처분·근저당권 이전 및 근질권 설정이 함께 얽혀 있습니다.
또한 신건 최저가 164,000,000원을 뒷받침할 최근 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트도 지금 단계에서 확정하기 어렵습니다. 결론은 “대항력 인수 위험은 낮지만, 임차관계와 등기 상태 확인을 끝낸 뒤 가격을 판단할 사건”입니다.
