부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 9층 901호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태와 매각물건명세서 비고는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 등기부상 2021.08.25 소유권보존과 함께 근저당권들이 설정됐습니다.
이 사건의 핵심은 최저가보다 말소기준과 다수 점유자입니다. 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2021.08.25 부산제일신용협동조합의 채권최고액 880,000,000원 근저당권입니다. 현황조사 등에 등장하는 임차인 13명의 전입일은 모두 이 날짜보다 늦어 데이터상 대항력이 없습니다. 남수현의 주택임차권등기 역시 2024.02.20 접수로 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 9층901호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 9층 901호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 비금전 등기는 확인
등기부에는 2021.08.25 부산진신용협동조합의 채권최고액 4,180,000,000원 근저당권도 있었으나 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 현재 말소기준으로 계산된 권리는 같은 날 접수된 부산제일신용협동조합의 880,000,000원 근저당권입니다. 이 권리 이후의 남수현 임차권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명, 대항력은 모두 없음
조사된 사람은 모두 실제 임차인으로 분류돼 있고 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 실제 임차인 수는 13명입니다. 전입일은 모두 2021.08.25 말소기준 이후여서 대항력은 없으며, 남수현 외 12명은 보증금이 미상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 남수현 | 2022.10.31 | 10,000,000원 | 2024.01.18 | 배당요구 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 185,000,000원이고 유찰은 없습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 185,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가나 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 185,000,000원 | 181,610,000원 | 698,390,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 148,000,000원 | 145,128,000원 | 734,872,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 118,400,000원 | 115,942,400원 | 764,057,600원 | 0원 |
유찰될수록 부산제일신용협동조합 근저당 채권의 미배당액은 늘어나지만, 이 미배당액은 매수인 인수액으로 전환되는 구조가 아닙니다. 세 회차 모두 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 가격이 내려가면 실질취득액도 해당 매각가와 동일하게 내려갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 181,610,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 부산제일신용협동조합 채권의 미배당은 698,390,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근. 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며 매각물건명세서 비고도 업무시설(오피스텔)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로, 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·경보·난방·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,604,000원/㎡. 토지면적은 184.0㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.08.25 부산제일신용협동조합 880,000,000원 근저당권을 기준으로 등기부 원본과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 민간임대주택 금지사항. 2021.08.25 부기된 민간임대주택 관련 금지사항의 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 재산보전처분. 2024.01.29 부산회생법원 재산보전처분 등기의 말소·존속 여부를 확인하세요.
- 임차인 13명. 전원 대항력은 없지만 12명의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최우선변제 가능성과 실제 점유자를 원본 조사로 확인하세요.
- 남수현 임차권. 보증금 10,000,000원, 전입 2022.10.31, 확정일자 2024.01.18, 임차권등기 2024.02.20의 후순위 권리임을 확인하세요.
- 가격 메리트. 실거래 비교 자료가 없으므로 185,000,000원이 시세보다 낮다고 전제하지 마세요.
- 명도. 다수 전입자가 확인되므로 대항력 여부와 별개로 실제 점유관계와 인도 절차를 사전에 점검하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
금액성 권리만 보면 정리는 명확합니다. 2021.08.25 말소기준 이후의 임차인들이고, 현재·유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 대항력 있는 고액보증금을 낙찰자가 떠안는 인수형 경매는 아닙니다.
하지만 이 사건에는 13명의 임차인·점유자가 확인되고, 남수현을 제외한 보증금은 미상입니다. 또 등기부에는 민간임대주택 금지사항과 재산보전처분이 남아 있습니다. 실거래 비교 자료도 없어 신건 최저가 185,000,000원을 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 금액 인수는 0원, 권리·명도 확인 난도는 낮지 않음. 이 물건은 그 구분이 핵심입니다.
