부산지방법원 2025타경458. 재송동 엘이즈제이05 2층 203호입니다. 사건상 용도표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 등기상 소유권보존은 2021.08.25.입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 160,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리의 출발점은 2021.08.25. 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준으로 계산돼 있고, 이후 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 그러나 등기부에는 민간임대주택 금지사항등기와 2024년 회생법원의 재산보전처분이 함께 존재하므로, 이 부분을 단순히 ‘전부 소멸’이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 2층 203호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 감정 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 임차권은 소멸
또 다른 특징은 2021.08.25. 설정된 부산진신용협동조합 근저당권 4,180,000,000원이 등기부상 이미 말소된 상태라는 점입니다. 이후 2026.03.05. 엘투케이대부주식회사로의 근저당권 이전과 관련 근질권 설정 기재가 존재합니다. 현재 배당표는 말소기준으로 계산된 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원을 기준으로 작성돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 12명, 보증기관 승계는 중복
현황조사와 등기·문건 자료에서 확인되는 실제 임차인은 12명입니다. 별도로 ‘시보증’이 윤연정의 보증금을 대위·승계한 것으로 신고돼 있으나, 이는 별도의 임차인이나 별도의 보증금이 아니라 윤연정 관련 중복신고이므로 실제 임차인 수와 보증금에 다시 합산하지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 시보증 대위·승계 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 130,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 시보증 | — | 별도 합산 안 함 | 별도 임차인 아님 | — | 윤연정 승계 |
12명의 전입일은 모두 말소기준인 2021.08.25.보다 늦어, 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 신형우는 건물 전부에 대해 130,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있고, 전입일 2023.01.11., 확정일자 2023.01.16., 임차권등기명령일 2025.02.28.입니다. 이 임차권 역시 말소기준권리 이후에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,040,000원 |
| 1. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 156,960,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
160,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 3,040,000원을 제외한 156,960,000원이 부산제일신용협동조합 근저당에 배당되고, 해당 채권은 723,040,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 723,040,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 754,592,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 779,833,600원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 배당 가능한 금액은 줄고 근저당권의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 어느 회차든 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 금전적 권리인수보다 실제 점유와 민간임대주택 관련 등기, 회생보전처분의 처리 여부가 더 중요한 확인 포인트입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 외벽은 스톤코트·화강석붙임·징크판넬, 내부는 벽지·타일·강마루 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 난방, 승강기, 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 60m, 최고높이 85m)과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,604,000원/㎡, 토지면적 184.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 위반·차이. 위반건축물 표시가 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 실제 임차인이 12명으로 파악됩니다. 주소 전입만으로 현재 점유상태를 단정하지 말고 현장에서 점유 호실·거주 여부를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 제거. ‘시보증’은 윤연정 관련 대위·승계 신고이므로 별도 임차인·별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 신형우 임차권. 보증금 130,000,000원, 전입일 2023.01.11., 확정일자 2023.01.16.입니다. 말소기준 이후여서 대항력 없음·매각소멸로 판정돼 있습니다.
- 금지사항등기. 2021.07.05. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 금지사항등기가 존재합니다. 매각 후 효력과 말소절차를 원본에서 확인해야 합니다.
- 회생보전처분. 2024.01.16. 부산회생법원의 재산보전처분을 원인으로 2024.01.29. 등기된 처분금지 사항의 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도표시는 근린시설이지만 감정 이용상태와 매각물건명세서에는 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 수치가 없어 감정가 160,000,000원의 적정성을 현재 자료만으로 평가할 수 없습니다. 별도 거래사례 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차관계 및 배당요구 관련 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 단순한 물건은 아니다
숫자만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 2021.08.25. 부산제일신용협동조합 근저당 이후 확인된 임차인들의 전입이 이루어졌고, 130,000,000원 임차권을 가진 신형우도 대항력 없음·매각소멸로 판정돼 있습니다. 여기까지만 보면 권리 구조는 안정적으로 보입니다.
하지만 실제 현황은 더 복잡합니다. 실제 임차인 12명이 확인되고, 민간임대주택 금지사항등기, 회생법원 재산보전처분까지 함께 존재합니다. 금전 인수와 별개로 명도·점유와 등기 정리 과정의 확인 부담이 분명합니다. 더구나 실거래 시세 수치가 없어 신건 160,000,000원의 가격 경쟁력도 평가할 수 없습니다. 결론은 “금전 인수는 0원, 그러나 점유·특수등기 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
