부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 4층 404호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 감정가는 162,000,000원, 최저매각가도 162,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리의 출발점은 2021.08.25. 설정된 부산제일신용협동조합의 채권최고액 880,000,000원 근저당권입니다. 제공된 말소기준 분석은 이 권리를 기준으로 잡고 있고, 이후 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 조사된 점유 관련자들의 전입일 역시 모두 이 기준일 이후입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 4층404호 |
| 등기상 부동산 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5, 1102-6 엘이즈제이05 · 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태 및 매각물건명세서 비고: 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 10층 건물 |
① 권리 흐름 — 기준일은 2021.08.25.
말소기준권리는 부산제일신용협동조합의 근저당권이며 채권최고액은 880,000,000원입니다. 2024.02.27. 이철우의 주택임차권등기가 있지만, 임대차계약일 2022.01.18., 주민등록·점유개시일 2022.02.04.로 모두 말소기준권리 이후입니다. 보증금은 130,000,000원이고 확정일자는 2022.01.19.입니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력보다 명도 확인이 중요
조사상 점유 관련자는 총 13명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 각 전입일은 말소기준일인 2021.08.25. 이후여서 제공된 권리판정상 모두 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 이철우를 제외한 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 점유 범위와 임대차관계는 현장 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023-08-31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 신형우 | 2023-01-11 | 미상 | 2025-06-23 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 백승민 | 2022-02-22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024-07-15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 양해지 | 2023-01-25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박지성 | 2024-02-05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김준수 | 2024-06-19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 윤강민 | 2023-08-14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김재용 | 2023-08-02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이정미 | 2023-11-02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 황기택 | 2023-06-29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박진호 | 2023-07-25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이철우 | 2022-02-04 | 130,000,000원 | 2024-02-27 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 결론내릴 수 없다
감정가는 162,000,000원이고 현재 최저매각가도 162,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준도 162,000,000원입니다. 다만 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 이 리포트에서 판단하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,068,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 158,932,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 부산제일신용협동조합 채권의 미배당액은 721,068,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 해운대구 재송동 소재 재송초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 매각물건명세서 비고에도 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 난방, 승강기, 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,604,000원/㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 완경사 세로장방형입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현황조사 등에 13명이 확인됩니다. 실제 404호 점유자와 각 점유자의 사용 부분을 현장에서 확인하세요.
- 보증금 미상자 확인. 이철우를 제외한 다수 점유 관련자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 문건을 대조하세요.
- 이철우 임차권. 보증금 130,000,000원, 확정일자 2022.01.19., 주민등록·점유개시 2022.02.04., 임차권등기 2024.02.27.입니다. 말소기준일 이후라는 점을 원본에서도 재확인하세요.
- 민간임대주택 기재. 등기상 민간임대주택 등록 금지사항등기가 있으므로 매각조건과 현재 효력을 최신 서류에서 확인하세요.
- 보전처분 확인. 2024.01.29. 부산회생법원 재산보전처분이 등기돼 있습니다. 매각 후 처리와 관련한 원본 기록을 확인하세요.
- 채권 이전·근질권. 2026.03.05. 엘투케이대부주식회사로의 근저당권 이전과 부산진·부산제일신용협동조합의 근질권 설정이 기재돼 있으므로 실제 배당권자 관계를 확인하세요.
- 가격 확인. 현재 리포트에는 최근 실거래가가 없으므로 162,000,000원이 시세 대비 유리하다고 전제하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준일은 2021.08.25.이고 조사된 전입은 모두 그 이후라 대항력 있는 선순위 임차인으로 분류되지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리의 기본 뼈대만 보면 매수인에게 직접 넘어오는 금액 위험은 낮습니다.
하지만 404호에는 조사상 13명의 점유 관련자가 연결돼 있고, 상당수의 보증금·점유범위가 확인되지 않았습니다. 여기에 민간임대주택 금지사항등기, 회생법원 보전처분, 근저당권 이전·근질권 등 확인할 기록도 이어집니다. 따라서 이 물건은 “인수액은 0원이지만 원본 대조와 명도 확인은 필요한 유형”입니다. 가격 역시 최근 실거래가 없어 162,000,000원이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리 선후는 비교적 정리되어 있지만, 최종 입찰 여부는 점유관계와 최신 원본 서류, 최근 시세 확인 뒤에 판단하는 것이 맞습니다.
