부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 162,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다.
핵심은 임차인입니다. 현황조사와 등기부상 확인되는 실제 임차인은 모두 13명이고, 전입일은 2022년 이후로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 전부 대항력 없음입니다. 다만 김대식의 120,000,000원 외 나머지 12명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 점유관계는 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 4층 402호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 등기 구조는 복잡하다
말소기준은 2021.08.25 부산제일신용협동조합의 채권최고액 880,000,000원 근저당입니다. 2024년 이후 보전처분, 김대식 임차권등기, 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 후순위입니다. 김대식의 임차보증금은 120,000,000원이지만 전입일 2022.08.10로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
② 임차인 — 실제 13명, 대항력은 모두 없음
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 13명입니다. 김대식만 보증금 120,000,000원과 확정일자 2022.08.05가 확인되며, 나머지 12명은 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 다만 13명 모두 전입일이 말소기준일 2021.08.25보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 미상 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신형우 | 미상 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백승민 | 미상 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 미상 | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양해지 | 미상 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지성 | 미상 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준수 | 미상 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤강민 | 미상 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재용 | 미상 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정미 | 미상 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황기택 | 미상 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 미상 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대식 | 건물전부 | 2022.08.10 | 120,000,000원 | 2022.08.05 | 2024.09.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·회차 시나리오 — 시세가 아니라 미배당 구조를 본다
신건 최저가는 162,000,000원입니다. 1회 유찰 시 129,600,000원, 2회 유찰 시 103,680,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건에서는 실거래 비교보다 채권 미배당 규모가 더 선명합니다. 현재 회차에서 부산제일신용협동조합 근저당 880,000,000원 중 예상배당은 158,932,000원이고 721,068,000원이 미배당입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 162,000,000원 | 158,932,000원 | 721,068,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 129,600,000원 | 126,985,600원 | 753,014,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,680,000원 | 101,428,480원 | 778,571,520원 | 0원 |
유찰될수록 낙찰가가 낮아지는 만큼 근저당 미배당은 721,068,000원에서 753,014,400원, 778,571,520원으로 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 미배당 채권 자체를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 158,932,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권 미배당은 721,068,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 재송초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 형성되어 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로, 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 및 경보·난방·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 3,604,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 13명 전원 재확인. 대항력은 없지만 12명의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 현 점유자와 배당요구 여부를 입찰 직전 대조해야 합니다.
- 김대식 임차권. 건물전부에 보증금 120,000,000원, 전입 2022.08.10, 확정일자 2022.08.05, 배당요구 2024.09.04로 등기되어 있습니다.
- 민간임대주택 금지사항. 2021.07.05 민간임대주택 등록을 원인으로 한 금지사항등기가 있으므로 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 재산보전처분. 2024.01.29 부산회생법원 재산보전처분 등기가 있습니다.
- 채권양도·근질권. 2026.03.05 엘투케이대부주식회사로의 확정채권양도와 부산진신용협동조합·부산제일신용협동조합의 부채권 근질권 설정 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 신건 최저가는 162,000,000원입니다. 실질취득도 162,000,000원으로 동일하지만, 시세보다 싼지 여부는 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 직접 확인하고 현재 점유관계를 다시 조사해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유와 등기 정리다
이 사건은 배당 시나리오만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 13명의 임차인도 모두 말소기준일 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 여기까지만 보면 안전해 보입니다. 하지만 실제로는 보증금이 확인되지 않은 점유자가 12명이고, 민간임대주택 금지사항등기, 재산보전처분, 근저당권 양도와 부채권 근질권까지 존재합니다.
특히 신청채권 청구액은 4,180,000,000원인데 현재 회차 예상배당에서는 신청채권자 배당이 0원으로 계산되고, 부산제일신용협동조합 근저당에 158,932,000원이 배정되어 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순히 “인수할 돈이 있느냐”가 아니라 누가 실제 점유하고 있는지, 채권이 현재 누구에게 귀속되는지, 민간임대주택 관련 등기가 매각 후 어떻게 정리되는지를 입찰 전에 끝까지 확인하는 데 있습니다. 권리상 인수는 0원, 실무 난도는 낮지 않은 물건입니다.
