부산지방법원 2025타경458. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 사건상 용도는 근린시설로 표기돼 있습니다. 반면 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고는 이 호실을 업무시설(오피스텔)로 적고 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물이며 본건은 8층 805호입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 165,000,000원, 유찰은 아직 0회입니다.
권리의 기준점은 2021.08.25. 설정된 부산제일신용협동조합의 채권최고액 880,000,000원 근저당권입니다. 현재 배당표는 매각대금 165,000,000원에서 집행비용 3,110,000원을 먼저 차감하고, 부산제일신용협동조합에 161,890,000원을 배당하는 구조이며, 이 채권에는 718,110,000원의 미배당이 발생합니다. 그러나 현재 산정상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 8층 805호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 표기 · 감정평가 및 매각물건명세서상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 4,180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25. 부산제일신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 후속 등기가 복잡하다
등기상 소유권보존과 같은 날 민간임대주택 등록에 따른 금지사항등기가 부기됐습니다. 이후 2024.01.29. 부산회생법원의 재산보전처분이 들어왔고, 2025.04.07. 부산진신용협동조합이 임의경매개시결정을 받았습니다. 2026.03.05.에는 기존 근저당권에 대한 엘투케이대부주식회사로의 확정채권양도와 채권근질권 설정이 이어졌습니다.
② 임차인 12명 — 모두 후순위 전입, 보증금·확정일자는 미상
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상 없이 실제 임차인·점유자는 12명입니다. 이들의 전입일은 모두 2021.08.25. 말소기준권리보다 뒤이므로 현재 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 사용부분 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,110,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 161,890,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 부산제일신용협동조합 채권최고액 880,000,000원 중 161,890,000원이 배당되고 718,110,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 165,000,000원 | 161,890,000원 | 718,110,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 750,648,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 776,678,400원 | 0원 |
이 사건에서 유찰에 따른 변화는 매수인 인수금이 아니라 채권자의 미배당액입니다. 매각가가 165,000,000원에서 132,000,000원, 105,600,000원으로 낮아질수록 미배당액은 각각 718,110,000원, 750,648,000원, 776,678,400원으로 커집니다. 반면 세 경우 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 매각물건명세서 비고도 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다.
- 입지. 부산광역시 해운대구 재송동 재송초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 60m·최고높이 85m)과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보, 난방, 승강기, 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 공시지가. 3,604,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 표기 대조. 사건 용도는 근린시설이지만 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 건축물대장·집합건축물대장과 이용상태를 대조하세요.
- 민간임대주택 금지사항등기. 2021.07.05. 민간임대주택 등록을 원인으로 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 금지사항이 2021.08.25. 부기돼 있습니다. 매각 후 효력을 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 12명 점유관계. 모두 후순위 전입이지만 보증금·확정일자·사용 부분이 미상입니다. 실제 명도 대상과 점유 범위를 현황조사·매각물건명세서에서 확인하세요.
- 배당요구. 신형우의 2025.06.23. 배당요구가 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당순위·배당액은 원문 확인이 필요합니다.
- 근저당 말소·이전 구조. 부산진신용협동조합 4,180,000,000원 근저당의 말소 표시, 엘투케이대부주식회사 이전, 부산진·부산제일신용협동조합의 채권근질권 설정을 최신 등기와 맞춰보세요.
- 보전처분. 2024.01.29. 부산회생법원 재산보전처분 등기가 존재합니다. 경매 매각 후 처리 상태를 등기 원본과 매각조건에서 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 회차는 감정가 165,000,000원이 그대로 최저가인 신건입니다. 감정가가 낮다는 이유만으로 시세 대비 가격 메리트가 있다고 단정하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
현재 계산만 보면 결론은 단순합니다. 최저가 165,000,000원, 매수인 인수 0원. 12명의 실제 임차인·점유자도 모두 2021.08.25. 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력 없는 후순위로 정리됩니다. 그러나 이 사건의 난도는 인수금보다 등기와 점유관계의 복잡성에서 올라갑니다.
민간임대주택 금지사항등기, 부산회생법원 보전처분, 4,180,000,000원 근저당의 말소 표시와 2026년 근저당권 이전·채권근질권 설정, 그리고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 12명의 점유자가 한 사건에 모여 있습니다. 배당표상 165,000,000원 매각 시 부산제일신용협동조합에 161,890,000원이 배당되고 718,110,000원이 미배당으로 남지만, 그 미배당은 현재 계산상 매수인에게 승계되지 않습니다. 인수금은 0원이지만 원본 대조 난도는 높은 신건 — 이 사건은 그렇게 보는 것이 가장 일관됩니다.
