부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 5층 502호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 권리분석의 기준점은 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 경매개시결정과 노민지의 임차권등기는 모두 그 뒤에 위치합니다.
이 물건의 핵심은 채권액이 크다는 사실보다 매수인에게 남는 권리가 있는지입니다. 예상배당에서는 부산제일신용협동조합 근저당 채권 880,000,000원 중 160,904,000원만 배당되고 719,096,000원이 미배당되지만, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 5층 502호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 부산진신용협동조합 / 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차인은 대항력 없음
말소기준은 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 확인된 임차인 13명 가운데 가장 이른 전입은 노민지의 2021.09.27로 기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 13명 모두 대항력 없음이고, 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 13명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인된 사람은 모두 실제 임차인 또는 점유 조사 대상입니다. 노민지는 건물 전부에 관한 임차권등기가 있고 임차보증금은 130,000,000원입니다. 나머지 12명은 보증금이 확인되지 않았지만, 전입일이 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노민지 | 2021.09.27 | 130,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·회차 시나리오 — 싸다고 판단할 근거는 아직 없다
현재는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 164,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 164,000,000원입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교치가 제시되어 있지 않으므로, 감정가가 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 719,096,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 751,436,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 104,960,000원 | 102,690,560원 | 777,309,440원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 채권자가 얼마를 못 받는지를 보고 매수인의 부담이 늘어난다고 해석하면 안 됩니다. 반대로 1회·2회 유찰 가격이 시세 대비 싸다고 평가할 수도 없습니다. 가격 판단은 별도의 최근 거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,096,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 160,904,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
부산제일신용협동조합 근저당은 채권최고액 880,000,000원 기준으로 719,096,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다. 등기에는 2026.03.05 관련 근저당권이 엘투케이대부주식회사로 이전된 기록이 있으므로, 실제 배당 수령주체는 최신 원본을 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근이며, 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·경보·난방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·방화지구이며, 남측 약 25미터 및 서측 약 4미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,604,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 감정 이용상태가 오피스텔이고 주변 용도가 혼재된 일반상업지역입니다. 최근 실거래 비교 없이 환금성을 가격으로 단정하기보다는 실제 거래빈도와 매수층 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 13명 점유관계 확인. 대항력은 없더라도 현황조사상 전입자가 많습니다. 실제 점유자·퇴거 여부·호실 사용관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 민간임대주택 금지사항. 2021년 등록에 따른 금지사항이 등기되어 있습니다. 매각 후 효력과 말소 여부를 매각물건명세서·최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.29 부산회생법원 재산보전처분 등기의 매각 후 처리 여부를 원본으로 대조하세요.
- 임차권등기 확인. 노민지의 임차보증금은 130,000,000원이나 기준권리 후 전입·후순위 임차권으로 판정되어 있습니다. 배당과 말소 내용을 최신 명세서에서 재확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 164,000,000원을 감정가만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 오피스텔의 최근 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 배당주체 대조. 근저당권 이전과 근질권 설정이 2026.03.05 기록되어 있으므로 실제 배당 수령주체와 채권관계를 최신 등기·배당요구 자료로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “쉬운 물건”은 아니다
이 사건은 대항력 있는 선순위 임차인이 확인되지 않아 금전적 인수 위험은 0원으로 정리됩니다. 노민지의 130,000,000원 임차권을 포함해 확인된 13명 모두 기준권리 후 전입입니다. 다만 실제 임차인·점유자가 13명이고 12명의 보증금이 확인되지 않았으며, 민간임대주택 금지사항과 회생법원 보전처분 등기도 별도 확인 대상입니다.
또한 현재는 감정가 164,000,000원 그대로 시작하는 신건입니다. 시세를 뒷받침할 최근 거래 비교 없이 이 가격을 싸다고 볼 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 보증금 인수는 낮지만, 명도·등기 확인 난도와 가격 검증이 필요한 오피스텔로 보는 것이 적절합니다. 결론은 “인수는 0원, 점유와 등기 후속확인은 필수, 가격 평가는 보류”입니다.
