부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 8층 801호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고는 모두 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 말소기준권리는 2021.08.25 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다.
금전 인수만 보면 단순합니다. 현재 최저가 183,000,000원 기준 예상배당에서는 집행비용 3,362,000원을 제외한 179,638,000원이 부산제일신용협동조합 근저당에 배당되고, 미배당은 700,362,000원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 다만 이 물건은 금액보다 임차·점유와 등기 확인 난도를 먼저 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 8층 801호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 / 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 183,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 4,180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 등기 구조는 복잡
말소기준은 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 김가원의 주택임차권은 전입·확정일자 2021.10.27, 임차권등기 2023.10.25로 모두 말소기준보다 뒤이고, 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 현황조사상 다른 전입자들도 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력은 없습니다.
임차·점유 현황 — 실제 관계 13명
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김가원 | 2021.10.27 | 20,000,000원 | 2023.10.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 임차·점유 관계는 실제 13명입니다. 김가원은 건물 전부에 대해 20,000,000원의 임차보증금과 2021.10.27 확정일자가 확인되고, 2023.10.25 임차권등기가 되어 있습니다. 나머지 12명은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 다만 전입일 자체가 모두 2021.08.25 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 검증 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 183,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가만 놓고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 183,000,000원 | 179,638,000원 | 700,362,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 146,400,000원 | 143,550,400원 | 736,449,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 117,120,000원 | 114,680,320원 | 765,319,680원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,362,000원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 179,638,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 부산제일신용협동조합 근저당의 미배당액은 700,362,000원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 신청채권자 부산진신용협동조합의 청구액은 4,180,000,000원이며, 회차 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근이며 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수, 소화전, 화재탐지·경보, 난방, 승강기, 주차설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 60m, 최고높이 85m)과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 3,604,000원/㎡이며 토지면적은 184.0㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가 183,000,000원은 비교 실거래와의 가격 관계가 확인되지 않습니다. 감정가와 유찰률만으로 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 13명 점유관계 확인. 대항력은 없지만 실제 명도·점유 상태와 각 임대차 관계를 현장에서 다시 확인하는 것이 중요합니다.
- 김가원 임차권. 보증금 20,000,000원, 전입·확정일자 2021.10.27, 임차권등기 2023.10.25입니다. 말소기준권리 이후라 대항력은 없고 매각으로 소멸합니다.
- 복수 근저당 후속등기. 부산진신용협동조합·부산제일신용협동조합 근저당과 2026.03.05 엘투케이대부주식회사 이전, 근질권 설정의 연결관계를 원본 등기에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 금지사항. 2021.07.05 민간임대주택 등록을 원인으로 한 금지사항등기가 존재하므로 매각 후 처리관계를 매각물건명세서와 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 보전처분. 2024.01.29 부산회생법원 재산보전처분에 따른 처분행위 금지등기가 확인됩니다. 경매 절차와의 관계를 원문에서 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 = 단순 사건”은 아니다
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 임차·점유자 13명 모두 말소기준 2021.08.25보다 뒤에 전입했고, 김가원의 20,000,000원 임차권도 대항력이 없는 후순위 권리입니다. 하지만 그 다음 단계가 쉽지 않습니다. 12명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 민간임대주택 금지사항·재산보전처분·근저당 이전과 근질권 등기가 한 사건 안에 겹칩니다.
가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 183,000,000원은 비교 실거래와의 관계를 판단할 근거가 없으므로 ‘시세보다 싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다. 1회 유찰 146,400,000원, 2회 유찰 117,120,000원으로 내려가더라도 같은 원칙은 같습니다. 따라서 이 물건은 금전 인수는 낮지만 확인 부담은 높은 C등급 사건으로 보는 것이 타당합니다.
