부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 2층 206호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 등기부상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 말소기준권리는 2021.08.25 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 현재 매각가 146,000,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용을 제외한 143,156,000원이 해당 근저당에 배당되고, 736,844,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 부족액은 배당상 채권자의 미회수액이고, 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
권리관계가 단순하다고 보기는 어렵습니다. 등기에는 민간임대주택 관련 금지사항, 2024.01.29 부산회생법원 재산보전처분, 임차권등기, 다수의 근저당 이전·근질권 관계가 함께 존재합니다. 특히 신청채권자 부산진신용협동조합의 청구액은 4,180,000,000원인데 현재 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당이 0원으로 표시됩니다. 등기상 4,180,000,000원 근저당권은 이미 말소로 표시되는 한편 2026.03.05 채권양도와 근질권 설정도 기재되어 있어, 채권 이전·말소 및 실제 배당순위를 원본으로 재확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 2층 206호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 4,180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 · 가축사육제한구역 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 등기 구조는 복잡
이가영의 주택임차권은 보증금 130,000,000원, 임대차계약일 2022.01.06, 확정일자 2022.01.07, 주민등록·점유개시 2022.02.04로 등기되어 있습니다. 그러나 말소기준권리 2021.08.25보다 전입이 늦어 대항력은 없습니다. 이 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있어 현재 계산상 매수인 승계액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 13명, 전원 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상 없이 실제 임차인 13명입니다. 전입일은 모두 2021.08.25 이후이므로 제공된 자료 기준 대항력은 없습니다. 다만 이가영을 제외한 다수 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 실제 명도 협의에는 추가 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이가영 | 2022.02.04 | 130,000,000원 | 2022.01.07 | 2024.02.19 | 없음 | 확정일자 있음 | 0원 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 146,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다. 현재 회차의 실질취득액도 매수인 인수 0원을 전제로 146,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,000원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 143,156,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 부산제일신용협동조합 채권최고액 880,000,000원 중 143,156,000원이 배당되고 736,844,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 매각물건명세서에도 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다.
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근이며 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 위생·급배수, 소화전, 화재탐지·경보, 난방, 승강기, 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 신건 146,000,000원의 시장 적정성은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 13명 현재 점유 확인. 현황조사 당시 전입자가 많으므로 206호의 현재 실제 점유자와 퇴거 여부를 다시 확인하세요.
- 보증금·확정일자 보완 확인. 이가영 외 임차인 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 협의에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 이가영 임차권등기 확인. 보증금 130,000,000원, 전입 2022.02.04, 확정일자 2022.01.07이며 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
- 근저당권 이전·근질권 원본 대조. 2026.03.05 엘투케이대부주식회사로의 채권양도와 부산진·부산제일신용협동조합의 근질권 설정 관계를 확인하세요.
- 신청채권 4,180,000,000원과 배당구조 확인. 현재 계산에서 신청채권자 배당은 0원으로 표시되므로 실제 채권관계와 배당순위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 금지사항 확인. 등기상 2021년 민간임대주택 등록 관련 금지사항이 존재하므로 매각 후 처리 범위를 확인하세요.
- 재산보전처분 확인. 2024.01.29 부산회생법원 재산보전처분 등기가 있으므로 경매절차와의 관계 및 말소 범위를 확인하세요.
- 가격 원본 검증. 신건 가격이 감정가 100%이고 비교 실거래가 없으므로 주변 오피스텔 실거래·임대료·공실을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 장점은 분명합니다. 제공된 배당 계산상 매수인이 떠안을 금전은 0원이고, 13명의 임차인도 전입일이 모두 말소기준권리 2021.08.25보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 실제 임차인 13명이라는 점유 구조, 다수의 미상 보증금·확정일자, 민간임대주택 금지사항, 회생법원 재산보전처분, 채권양도·근질권 관계까지 겹쳐 있습니다.
가격 측면에서도 현재 146,000,000원은 감정가 100%의 신건이고 비교 실거래 자료가 없습니다. 따라서 최저가가 낮아 보인다는 이유로 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 이 물건은 금전 인수는 0원이지만 권리·점유 확인 난도는 높고, 가격 메리트는 아직 입증되지 않은 오피스텔로 보는 것이 가장 일관된 판단입니다.
