부산지방법원 2025타경458. 재송동 엘이즈제이05 6층 606호입니다. 사건의 용도 표기는 근린시설이지만 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 말소기준권리는 2021.08.25 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 149,000,000원입니다. 배당 계산에서는 집행비용 2,886,000원을 뺀 146,114,000원이 말소기준 근저당에 배당되고, 733,886,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액은 낙찰자가 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 6층 606호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.08.25 근저당
② 임차·점유 관계 — 12명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 12명은 모두 말소기준권리일인 2021.08.25 이후 전입이라 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 그중 김준수는 건물 전부에 대해 임차보증금 20,000,000원, 임대차계약일자 2023.06.30, 점유개시일자 2023.07.07, 주민등록일자·확정일자 2024.06.19인 주택임차권등기가 있고, 해당 임차권 역시 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다.
신형우는 2025.06.23 배당요구를 접수했고, 김준수도 배당요구 사실이 확인됩니다. 나머지 다수 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 경우에도 전입일 자체가 말소기준보다 늦어 대항력은 없다고 판정되어 있지만, 점유자 수가 많아 실제 명도와 각 호실 사용관계 확인 부담은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 2. 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 146,114,000원 |
| 미배당 | - | 733,886,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.9% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격보다 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 149,000,000원 | 146,114,000원 | 733,886,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 119,200,000원 | 116,731,200원 | 763,268,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 95,360,000원 | 93,243,520원 | 786,756,480원 | 0원 |
유찰될수록 매각가가 149,000,000원에서 119,200,000원, 95,360,000원으로 내려가지만, 근저당 미배당은 733,886,000원에서 763,268,800원, 786,756,480원으로 커집니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 세 시나리오 모두 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 재송초등학교 남서측 인근이며 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,604,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 말소기준 근저당 외에 기존 4,180,000,000원 근저당의 말소·이전 및 근질권 설정 관계를 최신 등기사항에서 대조해야 합니다.
- 12명 점유관계 확인. 각 점유자의 실제 점유 여부, 퇴거 여부와 보증금·계약관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 김준수 임차권. 보증금 20,000,000원, 임차권등기와 배당요구 사실을 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 표기. 2021.07.05 민간임대주택 등록에 따른 금지사항등기가 있으므로 매각 후 법적 상태를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 근린시설이나 감정 이용상태와 명세서 비고는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용·허가 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 동일·인근 실거래 비교자료가 없으므로 149,000,000원이 시세 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 0개”는 다르다
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 12명의 임차·점유 조사자도 모두 2021.08.25 말소기준권리 이후 전입이고, 20,000,000원 임차권등기를 가진 김준수 역시 대항력 없는 후순위 임차권으로 분석됩니다.
하지만 등기와 점유는 단순하지 않습니다. 민간임대주택 금지사항, 재산보전처분, 복수 근저당과 2026.03.05 권리이전·근질권 설정이 이어지고, 현황조사에는 12명이 포착됩니다. 게다가 시세 비교자료가 없어 신건 최저가 149,000,000원의 가격 경쟁력도 판정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험은 낮지만, 원본 확인과 명도 난도는 따로 봐야 하는 사건”으로 정리하는 것이 적절합니다.
