부산지방법원 2025타경458. 부산 해운대구 재송동 엘이즈제이05 9층 905호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.08.25 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원이며, 경매배당 가정에서도 이 권리에 매각대금이 모두 소진되는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차관계입니다. 현황조사·문건접수·등기부에서 확인되는 사람은 실제 임차인 12명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 12명 모두 전입일이 말소기준일 2021.08.25 이후라 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 특히 박진호는 보증금 10,000,000원, 계약일 2023.06.14, 점유개시 2023.06.20, 주민등록·확정일자 2023.07.25의 임차권등기가 있으나 이 역시 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 9층 905호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.08.25
말소기준권리는 을구 1번 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 2024.10.11 등기된 박진호의 주택임차권과 2025.04.07 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치합니다. 한편 같은 2021.08.25 설정된 부산진신용협동조합 채권최고액 4,180,000,000원의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 2026.03.05 확정채권양도와 근질권 설정 기록이 뒤따릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 12명
확인된 12명은 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 전입일은 모두 2021.08.25 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 박진호를 제외한 11명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제관계는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 167,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차 기준 실질취득액도 167,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 167,000,000원을 ‘저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가해서는 안 됩니다.
| 현재 회차 | 167,000,000원 (감정가 100%) |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 133,600,000원 (감정가 80%) |
| 2회 유찰 시 | 106,880,000원 (감정가 64%) |
| 현재 실질취득 | 167,000,000원 (인수 0원) |
④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 1. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 163,862,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 부산제일신용협동조합 채권최고액 880,000,000원 중 163,862,000원만 배당되고 716,138,000원 미배당이 발생하는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근. 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 10층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 난방, 승강기 및 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 3,604,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 12명 실점유 확인. 전입상 대항력은 없지만 실제 점유자와 점유 범위가 일치하는지 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 11명 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인이 다수이므로 배당요구·최우선변제 여부를 원본 명세서와 배당요구 자료로 대조해야 합니다.
- 박진호 임차권등기 확인. 보증금 10,000,000원, 월 차임 600,000원, 계약일 2023.06.14, 점유개시 2023.06.20, 확정일 2023.07.25의 임차권등기입니다.
- 복수 근저당·채권이전 구조 확인. 2026.03.05 엘투케이대부주식회사로의 근저당권 이전과 근질권 설정 등 후속 등기를 원본과 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 167,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정 이용상태 및 명세서 비고는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용·허가·대출 가능 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 사건으로 보면 안 된다
이 사건은 말소기준일 이후 전입한 임차인들로 구성되어 있어 확인된 범위에서는 매수인이 승계할 임차보증금이 없고 예상 인수액도 0원입니다. 이 점만 보면 권리 자체는 유리합니다. 그러나 실제 임차인이 12명에 이르고, 그중 11명은 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 복수의 공동담보 근저당과 채권이전·근질권 설정 기록까지 얽혀 있습니다. 또 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 167,000,000원의 가격 경쟁력을 검증할 수 없습니다. 결론은 “인수는 0원, 가격 판단은 보류, 점유·배당 확인은 필수”입니다.
