부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 10층 1005호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고는 업무시설(오피스텔)로 적혀 있습니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 현재 산정된 말소기준권리는 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 숫자가 많다는 사실 자체보다 전입 시점입니다. 현황조사 등에 나타난 12명은 모두 말소기준일인 2021.08.25 뒤에 전입했고, 각 조사자료에도 “말소기준권리 이후 전입 → 대항력 없음”으로 정리되어 있습니다. 따라서 현재 산정상 낙찰자가 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 배당 단계의 최우선변제 가능 금액까지 확정된 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 10층 1005호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 금액상 인수 0원, 최신 등기 변동은 확인 필요
말소기준은 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 같은 날 부산진신용협동조합 명의의 4,180,000,000원 근저당권도 등기됐으나 현재 등기자료에서는 이미 말소로 표시되어 있습니다. 이후 2025.04.07 부산진신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 12명 모두 말소기준 후 전입
조사상 실제 임차인·점유 관련 명의자는 12명이며, 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 12명 모두 전입일이 말소기준권리인 2021.08.25보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 금액은 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 167,000,000원, 가격 가점은 보류
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 167,000,000원입니다. 권리상 예상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 인수 반영 실질취득액도 167,000,000원입니다.
다만 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 167,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 가격을 ‘싸다’, ‘시세 대비 메리트가 있다’고 평가하지 않습니다. 1회 유찰 시 133,600,000원, 2회 유찰 시 106,880,000원으로 최저가가 내려가더라도 그것은 절차상 가격 변화일 뿐, 시세 대비 할인 여부를 뜻하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 163,862,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 부산제일신용협동조합 채권 880,000,000원 중 163,862,000원이 배당되고 716,138,000원이 미배당으로 남는 산정입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 167,000,000원 | 163,862,000원 | 716,138,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 133,600,000원 | 130,929,600원 | 749,070,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 106,880,000원 | 104,583,680원 | 775,416,320원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고도 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 25미터, 서측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 3,604,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 난방, 승강기, 주차설비가 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 12명 보증금 확인. 대항력은 없지만 전원의 보증금이 미상입니다. 소액임차인 최우선변제 여부를 매각물건명세서와 배당요구 자료에서 확인해야 합니다.
- 신형우 배당요구. 신형우는 2025.06.23 배당요구가 접수되어 있습니다. 보증금과 확정일자를 함께 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 2026.03.05 등기 변동. 엘투케이대부주식회사로의 근저당권 이전과 부산진·부산제일신용협동조합의 근질권 설정 내용을 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택 등기. 갑구 금지사항등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정·명세서상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 입찰 전 현황 및 건축물 관련 원본과 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 167,000,000원이 실제 시장에서 경쟁력 있는 가격인지 주변 오피스텔 실거래를 별도로 확인하기 전에는 가격 메리트를 전제하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 긍정적인 부분은 분명합니다. 조사된 임차인 12명은 전부 말소기준권리 뒤에 전입했고, 예상배당상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 그래서 대항력 임차보증금이 그대로 승계되는 전형적인 인수형 사건은 아닙니다.
하지만 확인해야 할 항목도 적지 않습니다. 12명 전원의 보증금·확정일자가 미상이고, 민간임대주택 금지사항등기가 존재하며, 2026.03.05에는 근저당권 이전과 근질권 설정도 추가됐습니다. 게다가 신건 최저가 167,000,000원의 가격 경쟁력을 검증할 실거래 비교 근거도 없습니다. 따라서 결론은 “금액상 인수는 0원, 권리는 중간 난도, 가격은 검증 전 보류”입니다.
