부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 10층 1002호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2021.08.25. 부산진신용협동조합의 채권최고액 4,180,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
신건 최저가는 감정가와 같은 167,000,000원입니다. 신청채권액은 4,180,000,000원이고, 부산제일신용협동조합의 880,000,000원 근저당도 함께 존재합니다. 현재 가격으로는 집행비용을 제외한 163,862,000원만 부산진신용협동조합 쪽에 배당되고, 전체 채권 기준 4,896,138,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아니며, 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 10층 1002호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태 및 매각물건명세서 비고: 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 4,180,000,000원 |
| 말소기준 | 2021.08.25. 부산진신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 근저당은 명확, 특별등기는 별도 확인
말소기준은 2021.08.25. 접수된 부산진신용협동조합 근저당입니다. 같은 날 부산제일신용협동조합 명의의 채권최고액 880,000,000원 근저당도 설정됐고, 두 근저당 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 2025.04.07.에는 부산진신용협동조합을 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
2024.01.29.에는 부산회생법원의 재산보전처분이 등기됐고, 2025.02.20. 회생절차폐지결정이 내려져 2025.04.15. 등기됐습니다. 이후 2026.03.05. 기존 근저당권은 엘투케이대부주식회사로 확정채권양도되었고, 부산진신용협동조합과 부산제일신용협동조합 명의의 근저당권부 채권 근질권도 설정돼 있습니다.
② 점유자 12명 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
현황조사 등에서 확인되는 실제 점유자는 12명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 12명 모두 실제 점유자로 봅니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2021.08.25.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계 및 명도 실무는 추가 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 없음 | 미상 | 2025.06.23 | 해당 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산진신용협동조합 | 4,180,000,000원 | 163,862,000원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,060,000,000원 가운데 신건 매각가 167,000,000원 가정 시 163,862,000원이 채권자에게 배당되고 4,896,138,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 167,000,000원 | 163,862,000원 | 4,896,138,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 133,600,000원 | 130,929,600원 | 4,929,070,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 106,880,000원 | 104,583,680원 | 4,955,416,320원 | 0원 |
이 사건은 유찰돼도 확인된 권리 기준으로 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 낙찰가가 낮아지면 채권자 측 미배당만 커지는 구조입니다. 따라서 4,896,138,000원이라는 큰 미배당 숫자를 곧바로 매수인 부담으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 신건 최저가 167,000,000원이 시세보다 저렴한지, 비싼지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실이나 향후 133,600,000원·106,880,000원으로 내려가는 유찰 시나리오만으로 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 재송초등학교 남서측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 및 경보·난방·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 토지면적은 184.0㎡, 공시지가는 3,604,000원/㎡입니다.
- 높이 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 60m, 최고높이 85m입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 12명 점유 실체 확인. 점유 부분과 보증금이 모두 미상인 만큼 1002호 실제 점유구조와 인도 대상을 현황조사·매각물건명세서로 다시 대조하세요.
- 배당요구 확인. 신형우는 2025.06.23. 배당요구가 확인되지만 확정일자와 보증금은 확인되지 않습니다.
- 민간임대주택 금지사항등기. 2021.07.05. 등록을 원인으로 한 특별등기의 매각 후 효력을 원문에서 확인하세요.
- 용도 일치 여부. 사건 분류는 근린시설, 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고는 업무시설(오피스텔)입니다. 건축물대장·등기·명세서의 용도 표기를 함께 대조하세요.
- 근저당 이전관계. 2026.03.05. 엘투케이대부주식회사로 근저당권이 이전되고 근저당권부 채권 근질권이 설정된 내역까지 최신 등기에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없으므로 167,000,000원이라는 감정가만 보고 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 거래를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 기본 권리구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2021.08.25. 부산진신용협동조합 근저당이고, 확인된 점유자 12명은 전부 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 12명이고, 민간임대주택 관련 금지사항등기가 있으며, 사건상 근린시설 분류와 실제 업무시설(오피스텔) 이용상태를 함께 확인해야 합니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 현재 167,000,000원의 가격 수준을 평가하기 어렵습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 점유·용도·특별등기는 확인 필수, 가격 메리트는 보류입니다.
